In der Schweiz leben mehr Haushalte zur Miete, als in einer eigenen Immobilie. Laut dem Bundesamt für Statistik (BFS) ist der Traum vom eigenen Heim gut 1,4 Millionen oder 36 Prozent der Haushalte gegönnt. Die höhere Anzahl Mieter hat auch seine Gründe: Ein Haus zu kaufen ist teuer, die Immobilienpreise steigen und steigen.
Dennoch bleibt Wohneigentum heiss begehrt – gerade weil Kaufen wieder günstiger ist als Mieten. Du hast im Lotto gewonnen oder deine harte Arbeit hat sich endlich ausbezahlt und du möchtest dir nun den Traum vom Eigenheim erfüllen? Hier siehst du wie der Hauskauf von Besichtigung bis Schlüsselübergabe abläuft.
Die Finanzierung
Mach dir als erstes Gedanken zur Finanzierung, denn es gibt mehrere Möglichkeiten, ein Haus zu finanzieren. Die Finanzierung setzt sich immer aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen. Eigenkapital ist einerseits das, was du auf dem Konto hast. Andererseits ist es auch der Vorbezug der Pensionskasse oder ein Darlehen aus der Familie.
Fremdkapital ist die Hypothek oder der Baukredit, den dir eine Bank gewährt. Die Bank kann in der Schweiz bis zu 80 Prozent der Kosten einer Immobilie übernehmen. Wie viel es schliesslich ist, bestimmt auch das Hypothekarmodell:
- Festzinshypothek: Hier sicherst du dir für eine festgelegte Laufzeit – zum Beispiel fünf, zehn oder auch mehr Jahre – einen konstanten Zinssatz. Das bedeutet, dass du gegen steigende Zinsen abgesichert bist. Wenn die Zinsen jedoch sinken, profitierst du davon nicht.
- Variable Hypothek: Diese Hypothek hat keinen festen Zinssatz und passt sich den Marktbedingungen an. Das bedeutet, dass die Zinsen steigen oder fallen können. Diese Art von Hypothek ist flexibler, aber auch risikobehafteter.
- Geldmarkthypothek (SARON): Diese Hypothek orientiert sich am Leitzins und wird für kurze Laufzeiten bis zu 12 Monaten gewählt. Der Zinssatz passt sich laufend an die Entwicklungen auf dem Geldmarkt an, was für den Kunden ein Risiko, aber auch eine Chance darstellen kann.
Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung nicht mehr als ein Drittel (33 Prozent) des Bruttoeinkommens des Haushalts betragen darf. Berücksichtige auch einmalige Zahlungen für Notar, Grundbucheintrag und Umzugsfirma bei der Budgetplanung.
Die Besichtigung
Weisst du, in welchem Budgetrahmen du dich ungefähr befindest, kannst du anfangen, nach Immobilien zu suchen. Nimm dazu Online-Portale zur Hilfe, aber vergiss nicht, auch die lokalen Zeitungen und Maklerkataloge durchzusehen – vielleicht versteckt sich dort ein heimliches Juwel.
Notiere dir im Voraus, was dir an deiner zukünftigen Immobilie wichtig ist: Soll sie im Grünen liegen, darf es auch einmal etwas lauter sein oder möchtest du einen möglichst modernen Ausbaustandard? Nimm diese Liste unbedingt mit an die Besichtigung, damit du auch nichts vergisst.
Diese 10 Fehler sollte man beim Hauskauf vermeiden
Achte dich beim Besichtigungstermin auf die Heizung und Isolierung der Fenster. Gerade bei älteren Objekten können Renovationsarbeiten ganz schön einschenken. In der Regel lohnen sich bei einem Traumobjekt mehrere Besichtigungen zu unterschiedlichen Wochentagen und Zeiten.
Tipp: Vor dem Kauf lohnt sich ein Blick ins Grundbuch, allfällige Vorbelastungen des vorherigen Besitzers sind dort eingetragen.
Der Kaufvertrag
Hast du deine Traumimmobilie gefunden, wird in der Regel ein Reservations- oder Vorvertrag abgeschlossen. Diese können aber heikel sein, denn sie sind selten amtlich beurkundet. Das bedeutet weder Käufer noch Verkäufer haben eine rechtliche Gewähr und können jederzeit zurücktreten.
Über den Kaufpreis kannst du verhandeln und dir dafür auch eine Einschätzung von einem Experten einholen. Sobald man sich einig ist und die Bank auch die Hypothek gewährt, setzt der Notar einen Kaufvertrag auf. In diesem ist der Kaufpreis, der Bau-Standard, die Dienstbarkeiten und weitere Details enthalten. Du und der Verkäufer haben zwei Wochen Zeit den Entwurf zu prüfen.
Der Vertrag wird beim Notartermin unterschrieben, an dem du und der Verkäufer vor Ort sind, vergiss dabei deine ID oder den Pass nicht. Damit ist der Kaufpreis besiegelt. Der Notar leitet, sobald die Zahlung bestätigt ist, die Umschreibung im Grundbuch ein. Damit ist die Eigentümerschaft besiegelt.
Die Schlüsselübergabe
Der letzte Termin auf der Agenda ist die Schlüsselübergabe. Im Kaufvertrag gibt es die Klausel «Gekauft wie besichtigt» – damit gehen bestehende Mängel wie ein kaputter Geschirrspüler oder eine fehlende Tür auf deine Kosten. Nimm dir aber trotzdem ausreichend Zeit für die Übergabe und kontrolliere, ob neue Mängel vorliegen. Diese kannst du in einem detaillierten Übergabeprotokoll festhalten, inklusive Fotos und Videos. Üblicherweise kommen diese Mängel, dem Verkäufer zu stehen.
Ist dies erledigt, kann das Abenteuer in den eigenen vier Wänden (und der Zügelstress) losgehen!