In den meisten Gemeinden der Schweiz ist es heute günstiger, eine Wohnung zu mieten als eine Eigentumswohnung zu kaufen. Das liegt vor allem an den stark gestiegenen Finanzierungskosten von Wohneigentum. Einerseits sind die Häuserpreise in den letzten Jahren gestiegen und verharren auf hohem Niveau. Andererseits haben sich die Zinskosten für Hypotheken innert Jahresfrist mehr als verdoppelt.
Ein Eigenheimkauf zahlt sich also nicht mehr aus. Oder doch? Ob sich Wohneigentum noch lohnt, hängt massgeblich von der langfristigen Entwicklung der Immobilienpreise ab. Steigen diese, lohnt sich ein Eigenheim als Kapitalanlage weiterhin – das zeigen neue Zahlen des Immobilienberaters Wüest Partner.
«Wohneigentum kann sich aus langfristiger Perspektive vielerorts immer noch lohnen», sagt Robert Weinert (44), Leiter Immo-Monitoring von Wüest Partner. «In 95 Prozent der Gemeinden müssen sich die Preise allerdings positiv entwickeln», fügt er an.
Der Vergleich
Das Beratungsunternehmen hat das anhand einer durchschnittlichen Schweizer Eigentumswohnung berechnet. Die Wohnung ist 120 Quadratmeter gross, hat Baujahr 2018 und ist zu 80 Prozent fremdfinanziert. Eine 10-jährige Festhypothek mit einem Zins von 3 Prozent deckt 65 Prozent des Kaufpreises ab. Für weitere 15 Prozent des Kaufpreises besteht eine zweite, variable Hypothek mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent.
Wüest Partner hat die Kosten für dieses Objekt für die nächsten 16 Jahren berechnet – das ist die mittlere Haltedauer einer Eigentumswohnung in der Schweiz. In diesem Zeitraum wird die 2. Hypothek amortisiert. Auch Unterhaltskosten, Steuern sowie eine entgangene Rendite für eine alternative Anlage werden berücksichtigt.
Die Kosten für das Eigenheim stellt Wüest Partner einer vergleichbaren Mietwohnung gegenüber. Beim Mietobjekt gehen die Studienverfasser von einer Zunahme des Mietzinses von 2,5 Prozent pro Jahr aus.
Hier müssen die Preise steigen
Das Resultat: In vielen Gemeinden lohnt sich Wohneigentum auch heute noch – vorausgesetzt, die Immobilienpreise steigen. In 1687 von 2148 Gemeinden müssen die Eigenheimpreise jährlich um bis zu 1 Prozent steigen, um die Gewinnschwelle zu erreichen. In 47 Gemeinden sind Wertänderungen von über 1,5 Prozent pro Jahr erforderlich. Viele dieser Gemeinden befinden sich in der Innerschweiz, am Zürichsee und im Kanton Graubünden.
«Der Rückblick über fast 40 Jahre zeigt, dass solche Wertsteigerungen durchaus realistisch sind», sagt Weinert. Auch der Inflationsschutz sei gegeben – zumindest in der langen Frist. Ausserdem dürfte weiterhin die Devise gelten: je besser die Lage, desto grösser die Chance auf einen Gewinn.
Es gibt aber auch Regionen, wo sich ein Eigenheim so oder so ausbezahlt. «In knapp 5 Prozent aller Gemeinden ist Wohneigentum noch günstiger als Mieten», sagt Weinert. Das betrifft vor allem ländlichen Dörfer in der Westschweiz und im Wallis – etwa die Gemeinden Guggisberg BE, Eggiwil BE und Fieschertal VS.
