Sie steigen und steigen und steigen: Die Wohnungspreise in der Schweiz klettern unaufhaltsam in die Höhe. Diese Woche erschien die neuste Studie des Beratungsunternehmens Wüest Partner zum Schweizer Immobilienmarkt. Nach einer Flaute im vergangenen Jahr stellten die Marktforscher für die Monate April bis Juni wieder ein «höheres Tempo des Preiswachstums» als im Vorjahr fest. Bei Eigentumswohnungen beträgt das Plus 3,5 Prozent, bei Einfamilienhäusern 2,5 Prozent.
Der Markt für Wohneigentum wird unter anderem dadurch belebt, dass die Lage bei den Mietwohnungen immer prekärer wird. Da die Mieten in den Ballungsgebieten explodieren, weichen die Wohnungssuchenden vermehrt auf den Eigenheimmarkt aus. Begünstigt wird diese Entwicklung zudem durch die sinkenden Zinsen, die die eigenen vier Wände wieder erschwinglicher machen.
Gegenüber dem Höchststand im Oktober 2022 sind die Hypozinsen um rund ein Drittel gesunken, von drei auf zwei Prozent für eine zehnjährige Hypothek. Bei einer Verschuldung von einer Million Franken sinkt die Zinsbelastung von 30’000 auf 20’000 Franken pro Jahr. Die Ersparnis beträgt 10’000 Franken oder über 800 Franken pro Monat. Das erhöht die Kaufbereitschaft.
Ferienwohnungen boomen weiter
Bei den Eigentumswohnungen ist der starke Preisanstieg zum Teil auf den Zweitwohnungsmarkt zurückzuführen. In den touristischen Hotspots steigen derzeit die Preise für Ferienwohnungen, aber auch für Erstwohnungen am stärksten. Im Wallis, in Graubünden und in Regionen der Zentralschweiz kletterten sie um zehn Prozent und mehr.
Bei den Einfamilienhäusern hätte der Preisanstieg laut Wüest Partner sogar noch höher ausfallen können. Dass sie nur um 2,5 Prozent gestiegen sind, könnte damit zusammenhängen, dass die Zahl der Transaktionen zugenommen hat. Im vergangenen Jahr lagen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern so weit auseinander, dass oft keine Einigung zustande kam. «Nun könnten die Preisvorstellungen wieder näher beieinanderliegen, da manche Käufer aufgrund der niedrigeren Zinsen eine höhere Zahlungsbereitschaft an den Tag legen und einige Verkäuferinnen möglicherweise ihre Preise leicht nach unten angepasst haben», heisst es in der Studie.
All dies dürfte dazu führen, dass die Wohnungspreise auch in Zukunft weiter steigen. «Für 2024 erwarten wir, dass die aktuelle Preisdynamik anhält», halten die Auguren fest. Hinzu kommt, dass der «Nachschub» an Käufern angesichts der anhaltend hohen Zuwanderung ungebrochen ist. Im ersten Quartal 2024 wanderten netto 93’500 Personen aus dem Ausland in die Schweiz ein. Das wirkt sich zwar nicht direkt auf die Wohnungspreise aus, aber indirekt drückt das Bevölkerungswachstum auf die Preise durch. Schweizer oder bereits länger in der Schweiz wohnhafte Ausländer weichen bei einem Wohnungswechsel tendenziell auf den Eigentumsmarkt aus.
Kommt es zu Übertreibungen?
Es stellt sich die Frage, ob der aktuelle Mix aus sinkenden Zinsen, einem knappen Angebot an Mietwohnungen sowie der hohen Zuwanderung zu Übertreibungen auf dem Immobilienmarkt führen wird. Erste Anzeichen dafür gibt es bereits. Wer sich durch die Immobilienportale klickt, stösst auf teilweise absurd hohe Preisvorstellungen für Wohnungen oder Einfamilienhäuser.
Da wird ein Reiheneinfamilienhaus am Zürichsee für 2,3 Millionen Franken angeboten. Das Haus wurde 2001 gebaut und befindet sich «im Originalzustand», wie es im Inserat eines bekannten Immobilienmaklers heisst. Eine Recherche in der Nachbarschaft ergab einen ursprünglichen Preis von 650’000 Franken. Das entspricht einer Preissteigerung von über 250 Prozent. Unter dem Strich und nach Abzug der Grundstückgewinnsteuer dürfte der Verkäufer rund eine Million Franken Gewinn einfahren – vorausgesetzt, er kann sein biederes Häuschen tatsächlich zu diesem Preis losschlagen.
Zürich teurer als Genfersee-Region
Mit einem Plus von 250 Prozent in 25 Jahren dürfte das Objekt am oberen Ende der Preissteigerungsskala liegen. Wüest Partner hat für Blick die Entwicklung der letzten zehn Jahre ausgewertet. Überall in der Schweiz sind die sogenannten Transaktionspreise stark gestiegen. Damit sind die effektiven Verkaufspreise gemeint, die sich von den ausgeschriebenen Preisen zum Teil deutlich unterscheiden. Aufgeteilt in acht Regionen zeigt sich: Zwischen 2014 und 2024 sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen durchschnittlich um 20 bis 60 Prozent gestiegen. Wie die Grafik zeigt, haben sich Einfamilienhäuser in der Ostschweiz am stärksten verteuert, und zwar von durchschnittlich 885’000 auf 1’413’000 Franken.
Am teuersten sind Einfamilienhäuser in der Region Zürich, wo man heute im Durchschnitt 2,227 Millionen Franken für ein Einfamilienhaus bezahlen muss. Dabei handelt es sich um ein durchschnittliches, 30 Jahre altes Objekt mit 160 m2 Wohnfläche. Die Region Zürich hat in den letzten zehn Jahren die Genferseeregion überholt. Während 2014 in der Westschweiz deutlich mehr für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bezahlt werden musste, ist es heute umgekehrt.