Während des Weltwirtschaftsforums ist Davos der lukrativste Immobilienmarkt der Schweiz. Fast jeder Quadratmeter in der Stadt lässt sich zu Spitzenpreisen vermieten. Wer ein Chalet oder eine Ferienwohnung besitzt, kann ordentlich Geld verdienen.
Cleveres Marketing also, dass die Besitzerin des Hard Rock Hotel Davos just in der WEF-Woche ein Immobilienprojekt verkündete: Die IHS Gruppe wird 17 Serviced Apartments bauen und verkaufen. Vor einigen Jahren erstellte das Unternehmen bereits 15 solche Bleiben. Für den Neubau muss nun ein an das Areal angrenzendes Hotel weichen.
In Davos gibt es wenige Möglichkeiten, von Grund auf neue Ferienwohnungen zu erstellen. Das Gesetz sieht eine Obergrenze für Zweitwohnungen von 20 Prozent vor, und die ist im WEF-Ort längst erreicht. Doch es gibt ein Schlupfloch: Touristisch bewirtschaftete Wohnungen sind von der sogenannten Lex Weber ausgenommen.
Diese Ausnahmeregelung ist ein wichtiger Grund, wieso Serviced Apartments, also touristisch bewirtschaftete Wohnungen, in den Bergen immer populärer werden. Denn das Projekt in Davos reiht sich in eine lange Liste ein: In den meisten Schweizer Topdestinationen sind Serviced Apartments geplant oder kürzlich entstanden, etwa in Laax, St. Moritz, Saas-Fee oder Crans-Montana.
Serviced Apartments sind in der Regel an einen Hotelbetrieb angebunden. Es ist eine Mischform zwischen Hotelzimmer und klassischer Ferienwohnung. Die Besitzerinnen und Besitzer können die Services des Hotels beziehen und die Wohnung selbst nutzen – aber nur eine begrenzte Zeit pro Jahr. Während des übrigen Jahres vermietet das Hotel das Objekt.
Eine Finanzierungsquelle für Hotels
Auch in San Bernardino entstehen neue bewirtschaftete Wohnungen: Dort schafft der Tessiner Immobilienunternehmer Stefano Artioli ein neues Resort. Im Businessplan sind Hunderte Apartments vorgesehen. Oder Arosa: Dort wurde das Posthotel zur Residenz mit dreissig Suiten umgebaut. Aushängeschild des Projekts ist Eishockeylegende Arno del Curto.
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Die Statistik von Hotelleriesuisse unterstreicht den Trend: 55 Betriebe in der Schweiz bieten heute Serviced Apartments an, zwei Drittel davon in Tourismusdestinationen. Hotels haben dieses Konzept als einfache Finanzierungsquelle entdeckt. «Sie können einen Teil ihrer Zimmer oder ihres Areals für Serviced Apartments nutzen und verkaufen», sagt Tourismusexperte Jürg Stettler von der Hochschule Luzern. Es ist ein attraktives Paket: Nicht nur erhalten die Hotels Kapital, wenn sie die Wohnungen verkaufen. Sie verdienen auch später daran, weil sie einen Teil der Mieten verlangen und gleichzeitig zahlende Gäste erhalten.
«Solche Apartments sind eine Möglichkeit, in eine Wohnung in den Bergen zu einem relativ attraktiven Preis zu investieren», sagt UBS-Immobilienexperte Maciej Skoczek. «Marktübliche Preise für klassische Zweitwohnungen guter Qualität liegen in einigen Feriendestinationen eher höher.»
Eine bewirtschaftete Ferienwohnung sei kein Ersatz für eine klassische Ferienwohnung, betont der Experte. «Man kann das Objekt nur beschränkt nutzen und nicht selber einrichten.» Je nach Projekt sind die Konditionen sehr unterschiedlich, wie zwei Beispiele zeigen. Beim Hard Rock Hotel Davos ist die Nutzung auf acht Wochen beschränkt, drei Wochen davon während der Hauptsaison im Winter und Sommer. Das Hotel Laudinella, welches in St. Moritz Residenzen plant, gewährt drei Wochen von Weihnachten bis Ende Februar. Ausserhalb dieser Zeit können die Eigentümerinnen und Eigentümer die Wohnung nach Belieben belegen.
Das Konzept birgt Risiken
Neben Einschränkungen bieten Serviced Apartments auch Vorteile: Die Verkaufschefin für die Wohnungen im Hard Rock Hotel Davos, Marika Zanoletti, spricht von einem «Sorglospaket»: «Normale Ferienwohnungen stehen häufig leer und verursachen viel Aufwand.» Die Besitzerinnen und Besitzer fühlten sich unter Druck, Zeit dort zu verbringen. «Mit einem Serviced Apartment lassen sich diese Nachteile vermeiden, und es wird erst noch ein Ertrag generiert.»
Ob dieser Ertrag immer fliesst, ist aber nicht garantiert. «Wenn einer Tourismusdestination oder einem Projekt die Gäste fehlen, dann stehen letztlich auch die Serviced Apartments leer», sagt Christian Laesser, der an der Universität St. Gallen zu Tourismus forscht. Die Betreiberin der Apartments könnte zudem Konkurs anmelden – auch dieses unangenehme Szenario gilt es zu bedenken.
Von diesen Risiken lassen sich Interessenten und Interessentinnen im Fall des Hard Rock Hotels Davos offenbar nicht abschrecken: 4 der 17 Apartments sind bereits reserviert. Die Käuferinnen oder der Käufer setzen wohl auch auf eine erfolgreiche Zukunft des Weltwirtschaftsforums (WEF), das dem lokalen Immobilienmarkt jeweils sprudelnde Einkünfte beschert. Allerdings scheinen sich einige Besitzerinnen und Besitzer um diese Ertragsschwemme zu foutieren: Laut dem Hotel gibt es unter den Eigentümern der früher gebauten Serviced Apartments auch Personen, die das Apartment während des WEF selber nutzen.