Der Schweizer Markt für Zweitwohnungen boomt. Seit Ausbruch der Pandemie mehr als je zuvor. Weil die Nachfrage dermassen gross ist, stiegen die Preise in den vergangenen Jahren so stark wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Aktuell gibt es laut UBS rund 700'000 Zweitwohnungen in der Schweiz. Genaue Zahlen, wie viele Schweizerinnen und Schweizer sich noch eines dieser Feriendomizile leisten können, gibt es keine. Schätzungen gehen von zehn bis 15 Prozent aller Haushalte aus, die aktuell mindestens einen Zweitwohnsitz besitzen.
Klar ist: Die Traumvillen, die zu den zehn teuersten Ferienhäusern des Landes gehören und Blick vorgestellt hat, können sich nur die Reichsten der Reichen leisten. Blick hat deshalb bei einem Experten nachgefragt: Gibt es noch Schnäppchen? Wo? Welche Regionen liegen im Trend? Die Antworten auf die drängendsten sechs Fragen zu deinem Ferienhaus-Traum:
Kann ein Normalverdiener den Traum vom Ferienhaus überhaupt noch verwirklichen?
Die Ausgangslage war schon besser, sagt Martin Waeber (53), Managing Director Real Estate und Immobilienexperte bei SMG Swiss Marketplace Group. Die 2012 vom Stimmvolk angenommene Zweitwohnungs-Initiative habe zu einem Bauboom geführt, da viele ihre Projekte noch vor Inkrafttreten fertigstellen wollten. Das habe zwar das lokale Baugewerbe angekurbelt, gleichzeitig aber auch zu einem Überangebot und somit zu einer Preisdämpfung geführt.
Seit 2016 ist der Neubau von Zweitwohnungen nur noch eingeschränkt möglich – Gemeinden dürfen den Zweitwohnungsanteil von maximal 20 Prozent nicht mehr überschreiten. «Das hat das Angebot limitiert, und damit sind seither auch die Preise wieder angestiegen», sagt Waeber. In jüngerer Vergangenheit habe die Attraktivität von Feriendomizilen als Folge der Corona-Pandemie und der breiten Einführung von Homeoffice und Co. zudem einen neuen Schub erhalten. «Das kann die Preise zusätzlich nach oben treiben», so Waeber.
Gibt es trotzdem noch Schnäppchen?
So richtig günstig gibts kaum noch einen Zweitwohnsitz, sagt Waeber. Seit der Jahrtausendwende haben die Preise schweizweit und nahezu durchs Band zugelegt. «Natürlich gibt es weiterhin Regionen, die im Vergleich ein nach wie vor gemässigteres Preisniveau aufweisen», sagt der Immobilien-Fachmann. «Typischerweise befinden sich diese abseits der Hotspots in kleineren, weniger touristischen Ortschaften.» Damit fallen die bekannten Orte in den Bergen und im Tessin schon mal aus dem Rennen.
In abgelegeneren Bergregionen, stellenweise in der Romandie oder im Tessin sowie auf dem Land in der Deutschschweiz – und nicht in unmittelbarer Nähe zu einem See – gibt es am ehesten noch das Ferienhaus fürs etwas kleinere Budget. Um ein wirkliches Schnäppchen machen zu können, braucht es laut Waeber zwei Zutaten: Einerseits müsse man eine Ortschaft mit allgemein geringer Nachfrage lokalisieren und andererseits eine Eigentümerschaft finden, die unter Zeitdruck verkaufen muss oder möchte.
Worauf sollte man achten, wenn man sich für den Kauf eines Ferienhauses interessiert?
«Wie bei jedem Immobilienkauf gilt es auch beim Ferienhaus, vorab den aktuellen Zustand und den erwarteten Erneuerungsbedarf gut anzuschauen», sagt Waeber. Eine schlechte Isolation sowie eine fossile Heizung können sowohl zu hohen jährlichen Energiekosten als auch zu hohen Erneuerungskosten führen, erklärt er.
Diesbezüglich gelten je nach Kanton unterschiedliche Richtlinien und Verpflichtungen beim Heizungsersatz. «Je nach vorgesehener Nutzung des Ferienhauses muss man auch prüfen, ob und wie oft man es vermieten darf», so Waeber. Und nicht zu vergessen: Bei der Finanzierung von Ferienobjekten gelten höhere Eigenmittelanforderungen.
Lohnt sich der Kauf eines Ferienhauses auch als Investment?
«Kommt darauf an», sagt Martin Waeber. Erwerb, Betrieb und Unterhalt eines Ferienhauses seien meistens mit viel Aufwand und Kosten verbunden. «Anhand der Marktentwicklung der vergangenen Jahrzehnte konnte damit sicherlich Geld verdient werden, wobei je nach Haltedauer aber auch eine hohe Grundstückgewinnsteuer fällig wird.»
Ob die Attraktivität und damit die Preislage anhalte, sei ungewiss und hänge von vielen Faktoren ab. Waeber empfiehlt: «Besitzerinnen und Besitzer von Ferienobjekten, die diese temporär weitervermieten, sollten die rechtlichen Entwicklungen in ihrer Region unbedingt im Auge behalten.»
Welche Regionen liegen aktuell im Trend?
Insbesondere im Kanton Graubünden ist ein deutlich überdurchschnittliches Preiswachstum zu beobachten, sagt der Experte. «Seit Anfang 2020 lassen sich in Engadiner Gemeinden wie Celerina oder Silvaplana Preissteigerungen von über 40 Prozent ausmachen.» Aber auch beliebte Tourismusdestinationen im Wallis oder im Kanton Bern hätten stark profitiert.
Mit Blick auf die Liste der zehn teuersten Ferienhäuser der Schweiz zeigt dies: Während historisch hochpreisige Regionen wie Crans-Montana VS, Gstaad BE oder Verbier VS schon immer teuer waren und nun noch weiter zugelegt haben, holen Bündner Orte wie Celerina, Pontresina oder Silvaplana mit grossen Schritten auf. Weniger hoch zeige sich die Preisentwicklung im Kanton Tessin, sagt Waeber. «Obwohl auch hier der Markt für Ferienobjekte besser abschneidet als der Gesamtkanton, bewegen sich die Wertzunahmen eher im Bereich von zehn bis 20 Prozent.»
Die zehn teuersten Ferienhäuser werden für sieben bis 15 Millionen Franken angeboten – wie stark unterscheidet sich das Angebot vom finalen Kaufpreis?
Dieser kann stark vom letztlichen Transaktionspreis abweichen – «und zwar in beide Richtungen», wie Waeber weiss. «Da der potenzielle Käuferschaftskreis deutlich kleiner ist als bei Standardobjekten, ist generell mit einer längeren Vermarktungsdauer zu rechnen.» Wer unter Zeitdruck ein solches Objekt verkaufen müsse, habe deshalb einen schwierigeren Stand. «Aus diesen Gründen werden solche Objekte nicht selten ohne Verkaufspreis und mit dem Hinweis ‹Preis auf Anfrage› gelistet», so Waeber.