Die steigenden Hypothekarzinsen haben nicht nur für Hausbesitzer, sondern auch für Mieter Folgen. Dann nämlich, wenn der Referenzzinssatz steigt. Und das dürfte bereits 2023 zum ersten Mal der Fall sein. Die Hälfte der Miethaushalte muss deshalb in den nächsten fünf Jahren mit einer saftigen Mietzinserhöhung rechnen.
Das zeigen Zahlen aus einer neuen Immobilienstudie der Zürcher Kantonalbank (ZKB). Rund 15 Prozent dürften die Mieten aufgrund des Zinssatzes bis 2027 steigen, heisst es darin.
Vermieter wollen Mieten erhöhen
Der Referenzzinssatz stützt sich auf den Durchschnittssatz der Hypothekarzinsen von Schweizer Banken. Er wird vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen festgelegt und ist massgebend für Mietzinsanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen.
Kommt es im ersten Halbjahr 2023 zum ersten Referenzzinsschritt, dürfen einige Vermieter rechtlich gesehen die Mieten erhöhen. In Zeiten hoher Leerstände hätten wahrscheinlich viele darauf verzichtet. Doch der zunehmende Wohnungsmangel und die steigenden Angebotsmieten haben die Ausgangslage verändert. «Die Vermieter werden die Mietzinserhöhungen voraussichtlich durchsetzen wollen», sagt Ursina Kubli (43), leitende Immobilien-Expertin bei der ZKB.
Nicht alle sind betroffen
Allerdings darf das längst nicht jeder Vermieter! Voraussetzung ist, dass die heutigen Mietverträge auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruhen. Das ist dann der Fall, wenn der Mietvertrag erst kürzlich neu abgeschlossen wurde. Oder die Mieterinnen und Mieter nach dem letzten Referenzzinsschritt eine Mietzinssenkung eingefordert haben.
Eine Auswertung der Mietpreisindex-Daten von 2016 bis 2022 des Bundesamts für Statistik zeigt laut der Studie, dass viele Mieter von diesem Recht nicht Gebrauch gemacht haben. Schweizweit wurde zwischen zwei Referenzzinssatzsenkungen durchschnittlich weniger als ein Drittel aller Mietverträge nach unten angepasst. Seit der letzten Referenzzinssatzsenkung waren es bisher knapp 29 Prozent.
Private Vermieter sind zurückhaltender
Ob bisherige Senkungen des Referenzzinssatzes weitergegeben wurden, hängt laut der Bank stark vom Vermieter ab. Während bei Privatvermietern lediglich bei 23 Prozent erfolgreich eine Senkung eingefordert wurde, waren es bei professionellen Vermietern 38 Prozent.
«Gut möglich, dass sich Mieter aufgrund der persönlichen Beziehung zu Privatvermietern eher mit Forderungen zurückgehalten haben», sagt Kubli. Dagegen hat das Begehren eines Mieters bei professionellen Vermietern oftmals dazu geführt, dass sie die Mietzinssenkungen an all ihre Mieter weitergegeben haben.
Diese Mieter trifft es
Wie viele Mieter bei jedem erwarteten Anstieg des Referenzzinssatzes betroffen sein werden, hängt aber auch von der Umzugshäufigkeit ab. Denn auch bei einer Neuvermietung dürften Vermieter mit dem Mietzins rauf. Gemäss dem Umzugsreport von Homegate und der Zürcher Kantonalbank von 2020 wechselt ein Mieter im Schnitt alle zehn Jahre die Wohnung.
Zusammengezählt sind laut der ZKB fast 50 Prozent der Mieter kürzlich umgezogen oder haben alle Mietzinssenkungen der letzten 14 Jahre beansprucht. Diese Mieter müssen bereits 2023 mit der ersten Mietzinserhöhung rechnen. Zusätzlich sind sie von allen darauffolgenden Erhöhungen der nächsten Jahre betroffen.
Insgesamt ergibt sich laut der ZKB eine potenzielle Mietzinssteigerung von 15 Prozent bis 2027. Im letzten Jahr der Prognose erreichen die Referenzzinserhöhungen mit rund 76 Prozent eine breite Mehrheit der Mieter.
Auch die Nebenkosten steigen
Damit nicht genug. Denn zusätzlich zu Mietzinserhöhungen aufgrund von Referenzzinssatzänderungen sind Vermieter berechtigt, 40 Prozent der Teuerung weiterzugeben. «Dies erfordert eine Anpassung des Mietvertrags und wird daher häufig gemeinsam mit Referenzzinssatzänderungen eingefordert», sagt Kubli.
Dadurch könnten die effektiven Mietzinserhöhungen sogar noch höher ausfallen. Dazu kommen die explodierenden Energiekosten. Sie sorgen für höhere Nebenkosten und werden das Haushaltsbudget der Mieter ebenfalls zusätzlich belasten. «Wer nicht weiss, auf welchem Referenzzinssatz sein Mietvertrag basiert, sollte besser nachschauen», sagt Kubli. So lassen sich negative Überraschungen verhindern.