Le phénomène étonne même les observateurs de longue date du marché. L'année dernière, les prix de l'immobilier ont continué à augmenter. Et ce, malgré le fait que les coûts des intérêts aient presque triplé au cours des derniers trimestres. En moyenne, la hausse des prix des logements en propriété est de 3,7% dans toute la Suisse. Bien sûr, tous les cantons n'ont pas la même ampleur.
Les cantons de Berne, du Jura et du Valais ont enregistré les plus faibles hausses de prix. Les cantons de Zoug, de Genève et de Suisse centrale ont connu les plus fortes flambées. «Il n'y a que pendant la pandémie que la croissance des prix a été plus forte», commentent les spécialistes de l'immobilier de Raiffeisen à propos de cette évolution. «A l'époque, il y avait eu un véritable rallye des prix avec un renchérissement de 5%.»
Regardons la comparaison pour trois, cinq et dix ans. Elle montre dans quelle mesure et à quelle vitesse les prix ont évolué. Pour ce faire, le spécialiste de l'immobilier Iazi a étudié pour la «Handelszeitung» les prix des logements en propriété dans les plus grandes villes de Suisse.
Résultat: «Les emplacements recherchés sont devenus encore plus convoités», explique Donato Scognamiglio, fondateur et membre du conseil d'administration de Iazi. «Les grandes villes en particulier, qui ont déjà un fort pouvoir d'attraction en soi, ont encore enregistré des hausses de prix l'année dernière. Même si ce n'est plus au même rythme qu'auparavant.»
Zoug se démarque, juste devant Carouge
Le canton de Zoug a enregistré le plus fort boom. Dans la ville de Zoug, les prix des appartements en propriété ont augmenté de 9% rien que l'année dernière. Si l'on considère la dernière décennie, les prix ont augmenté de 88%. Même chose dans les communes environnantes. Zoug a ainsi dépassé les villes de Zurich et de Genève, qui ont toujours enregistré les plus fortes hausses de prix par le passé. «Ces dernières années, le canton de Zoug est devenu très attractif en raison de sa puissance économique et de sa politique de faible imposition», explique Donato Scognamiglio. «Le canton de Zoug a mis le clignotant et a dépassé tous les autres par la droite.»
«La demande dans le canton de Zoug dépasse de loin l'offre», argumentent les spécialistes de l'immobilier de la Banque cantonale de Zoug. «Le principal moteur est et reste l'immigration internationale, qui a nettement augmenté par rapport à l'année précédente.» En moyenne, à Zoug, pour chaque appartement en propriété annoncé à la vente, près de 17 personnes sont à la recherche d'un logement.
En moyenne suisse, ils ne sont que deux par appartement. En Suisse romande, c'est à Carouge, dans le canton de Genève, que l'on observe la plus grande hausse sur les dix dernières années. Avec 83% d'augmentation, la commune talonne Zoug et prend la deuxième place du classement.
Les régions touristiques aussi prisées
Les prix ont également augmenté de manière significative dans les régions de vacances. A Andermatt par exemple, le prix des appartements en propriété a augmenté d'environ 50% au cours des dix dernières années. Une dynamique des prix qui se poursuit.
L'année dernière, les prix des logements en propriété ont augmenté de 14% à St-Moritz, et de 30% en trois ans. «Cette évolution est fortement liée à la période Covid-19», explique Donato Scognamiglio. «A l'époque, beaucoup ont acquis un appartement en propriété à la montagne, la dynamique a certes diminué, mais les prix élevés sont restés.» Il devient de plus en plus difficile d'y acquérir un logement en propriété, surtout pour les autochtones.
Et qu'en est-il de la suite?
La dynamique s'essouffle. Avec la hausse des taux d'intérêt, le nombre de mutations sur le marché de la propriété a diminué. Au cours des quatre derniers trimestres, UBS, Credit Suisse, ZKB et Raiffeisen ont financé nettement moins de transactions de logements en propriété: 17% de moins de maisons individuelles et 18% de moins d'appartements en propriété par rapport à la même période, l'année précédente. Outre le nombre d'achats immobiliers, le nombre de nouvelles hypothèques conclues est également en baisse.
Dans la région de Berne et de la Suisse orientale, les prix des propriétés par étage ont pour la première fois légèrement baissé en comparaison annuelle. Mais les baisses de prix restent limitées. «La concurrence entre les personnes à la recherche d'un logement reste forte et confère une stabilité au marché», explique Donato Scognamiglio. «De même, l'afflux vers la Suisse est toujours aussi important en raison de ses bonnes performances économiques.» Ceux qui misent sur une forte baisse des prix risquent d'être déçus.