Mauvaise nouvelle pour tous ceux qui aspirent encore à devenir propriétaires: désormais, les banques sont de plus en plus frileuses: «Depuis le retournement des taux d'intérêt, les établissements réévaluent plus sévèrement les demandes d'hypothèque», explique Lukas Vogt, CEO du prestataire de services hypothécaires Moneypark.
La règle en matière de capacité d'autofinancement veut que le coût d'une hypothèque ne représente pas plus d'un tiers du revenu. Pour ce faire, des frais annexes et des taux d'amortissement sont ajoutés à un taux d'intérêt théorique de 5%. Ces surcoûts doivent protéger les établissements financiers contre les défauts de remboursement des hypothèques, même en cas de hausse des taux d'intérêt. Ils protègent également les acheteurs de difficultés de paiement.
Une personne sur deux ne remplit pas les critères
Une évaluation de Moneypark montre que les banques ont accordé des hypothèques de plus en plus souples jusqu'en 2022. Mais les choses on bien changé. Ainsi, quand 77% des nouveaux acquéreurs d'un logement respectaient les critères de solvabilité en 2015, ils n'étaient plus que 45% en 2021.
L'année dernière, la tendance s'est donc inversée en matière d'octroi d'hypothèques: les banques et autres prêteurs hypothécaires sont à nouveau plus rigoureux en ce qui concerne le financement d'achat immobilier. Désormais, seuls 51% des prêts se situent dans la fourchette acceptable, les bailleurs de fonds se montrant nettement plus frileux face aux dossiers qui s'en écartent.
Les prix de l'immobilier augmentent beaucoup plus que les salaires
Une quasi moitié de nouveaux financements ne remplissant pas les critères requis, c'est encore trop. Et sans assouplissement des critères d'obtention d'une hypothèque, le nombre de nouveaux achats risque de s'effondrer fortement. Les appartements et les maisons restent en effet très chers: en dix ans, les prix des appartements ont augmenté de plus de 30% et ceux des maisons individuelles de 42%. Dans le même temps, les salaires n'ont augmenté que... de 7%!
Y a-t-il trop d'hypothèques risquées? Lukas Vogt n'y croit pas: «Nous ne constatons pas ici de défaillances plus élevées». Les hypothèques qui présentent un risque pour un remboursement concerneraient souvent des ménages à revenus élevés: «Ceux-ci disposent d'un plus grand potentiel d'économie en cas de hausse des taux et pourraient par exemple renoncer à des vacances, à des sorties au restaurant ou à une deuxième voiture», précise le CEO de Moneypark.
Les banques régionales restent encore un peu souples
Les conditions d'octroi seraient toutefois encore souples dans les banques régionales et les caisses d'épargne: «Elles sont plus proches de leurs clients et peuvent mieux estimer la valeur de revente d'un bien immobilier grâce à leur expérience dans la région. Ainsi, si un défaut de paiement devait vraiment se produire, elles pourraient vendre le bien sans problème», explique Lukas Vogt.
Dans de nombreux cas, la capacité de remboursement standard est atteinte après quelques années. La Sparkasse Schwyz accorde ainsi une hypothèque si elle estime que la situation financière des demandeurs peut s'améliorer. Par exemple, lorsqu'un établissement s'attend à une augmentation des revenus. Les exceptions représenteraient toutefois moins de 5% des hypothèques accordées.
La Banque Valiant, la Banque cantonale de Bâle, Wir-Bank, Raiffeisen ou la Banque cantonale de Zurich accordent, elles, des financements sortant des critères standard dans des cas exceptionnels, comme le montre une enquête de Blick. Dans le cas de la ZKB, en cas de revenus élevés par exemple. Ou, pour la Wir-Bank, pour les nouveaux retraités disposant d'un patrimoine important.