Le marché suisse immobilier a traversé une période de turbulences. Après que les taux hypothécaires se sont envolés depuis des années, les choses semblent s'être calmées l'année dernière: les taux d'intérêt hypothécaires ont commencé à baisser et le prix des maisons s'est stabilisé.
Sur le marché de la location, en revanche, les turbulences se poursuivent. La pénurie de logements ne préoccupe pas seulement les locataires du pays. Elles embarrasse désormais les politiques.
Dans un contexte d'incertitude, Blick a interrogé plusieurs experts de l'immobilier pour connaître dès à présent ce qui attend les propriétaires et les locataires en 2024.
Le prix des maisons va-t-il baisser dans les prochains mois?
«Nous attendons une légère baisse des prix», amorce Fredy Hasenmaile, économiste en chef chez Raiffeisen Suisse. Cela vaut surtout pour les appartements en copropriété. Il ne faut toutefois pas surinterpréter cette baisse hypothétique, prévient l'analyste: «Un changement radical de la courbe de prix reste très improbable en raison de la pénurie de logements en propriété.»
Les taux hypothécaires vont-ils remonter?
À l'automne 2022, les hypothèques fixes sur 10 ans étaient supérieures à 3%. Elles se situent désormais à un peu plus de 2% pour la même durée. Et certaines hypothèques sur deux à trois ans sont disponibles à moins de 2%: «Manifestement, le marché s'attend à ce que la Banque nationale baisse les taux plus tôt que prévu», explique Adrian Wenger, spécialiste des hypothèques chez VZ Vermögenszentrum.
Selon Raiffeisen, une nouvelle baisse des taux hypothécaires est tout à fait possible au printemps, car l'inflation devrait, elle aussi, continuer de baisser: «D'ici fin 2024, nous nous attendons à des taux hypothécaires plus bas qu'aujourd'hui», conclut Fredy Hasenmaile.
Comment le Saron va-t-il évoluer?
En ce qui concerne le Saron, les experts immobiliers ne s'attendent pour l'instant pas à de grands changements. Avec un taux d'intérêt compris entre 2,45 à 2,5%, l'hypothèque Saron est de nouveau la plus chère des hypothèques fixes sur le marché actuel. Elle est influencée par les décisions de la Banque nationale suisse (BNS) en matière de taux directeurs.
«Nous partons du principe que pour le moment, la BNS n'a plus besoin d'agir sur les taux», explique Ursina Kubli. La responsable de la recherche immobilière à la Banque cantonale de Zurich (ZKB) ne s'attend pas, comme Raiffeisen, à une hausse des taux d'intérêt de la BNS avant le deuxième semestre.
Quelle hypothèque les propriétaires doivent-ils choisir?
Une chose est sûre: les clients profiteront à coup sûr de la baisse attendue des taux d'intérêt: «Le risque d'une nouvelle augmentation des hypothèques Saron est faible», explique Fredy Hasenmaile. Pour les ménages adeptes de planifications budgétaires, il recommande toutefois de conclure une hypothèque fixe sur deux ou trois ans, actuellement parmi les hypothèques à taux fixe les plus attractives. «Le niveau général des taux d'intérêt devrait être avantageux pour contracter une nouvelle hypothèque de plus longue durée» conclut l'économiste.
La valeur locative sera-t-elle supprimée en 2024?
«Pas immédiatement», répond Ursina Kubli de la ZKB. La déduction des intérêts passifs et l'intégration des résidences secondaires ne font pas encore l'unanimité au Conseil national. En cas d'accord au Parlement, il est possible que le projet soit soumis à un référendum. «L'avenir nous dira si un accord peut être trouvé et si la suppression de la valeur locative résistera à un référendum», explique Ursina Kubli.
Adrian Wenger, de VZ Vermögenszentrum, n'y croit pas : «Vu les problèmes budgétaires à Berne, je ne peux pas imaginer que l'on veuille renoncer aux recettes fiscales supplémentaires générées par l'imposition de la valeur locative.»
Les loyers seront-ils encore plus chers?
«La pénurie croissante sur le marché du logement locatif continue de se faire sentir», explique Ursina Kubli. Car on ne construit pas assez de logements. Et selon les experts, le nombre de logements disponibles continuera de diminuer l'année prochaine, ce qui rendra plus difficile la recherche d'un logement à un prix abordable.
Mécaniquement, les loyers vont donc encore augmenter, avec un pic probable en avril 2024, car de nombreux bailleurs risquent d'augmenter leurs loyers en cas de hausse du taux d'intérêt de référence. Ensuite, selon Raiffeisen, il ne devrait plus y avoir de changement du taux de référence pendant plusieurs années.
Les charges vont-elles augmenter?
De nombreux locataires ont payé des arriérés de plusieurs centaines de francs l'an passé, notamment parce que leurs charges avaient augmenté en raison des prix élevés du mazout et du gaz.
Depuis, ceux-ci ont à nouveau baissé, même s'ils restent soumis à de fortes fluctuations. L'électricité reste chère toutefois, avec une augmentation des tarifs de 18% en moyenne. Tout ceci se répercutera sensiblement sur le décompte des charges en 2024, surtout dans les maisons équipées de pompes à chaleur fonctionnant à l'électricité.