Ces dernières semaines, de nombreux ménages ont reçu un courrier désagréable dans leur boîte aux lettres: une belle augmentation de loyer. Dans certains cas, la majoration mensuelle est de 40 ou 50 francs, selon les régies.
Mais dans d'autres, ce sont 100, 200 francs ou plus qui sont ajoutés au loyer actuel. Les demandes auprès des associations de locataires augmentent et les instances de conciliation sont prises d'assaut.
La plupart des augmentations ne sont pas justifiées
La codirectrice du service juridique de l'association des locataires de Zurich a déjà eu fort à faire lors de la dernière augmentation de loyer en été 2023. «En l'espace de quelques mois, nous avons reçu autant de demandes qu'en l'équivalent d'une année entière», déclare Nicole Schweizer, qui travaille également comme conciliatrice au sein de l'autorité de conciliation des loyers du tribunal de district de Pfäffikon (ZH). «Les personnes concernées voulaient notamment que nous leur disions si les augmentations se situaient dans le cadre juridiquement acceptable ou si elles devaient contester la hausse de loyer.»
L'association zurichoise des locataires a examiné de nombreux cas et est arrivée à la conclusion suivante: «L'ampleur des augmentations de loyer n'est, dans la plupart des cas, pas justifiée. Nous avons donc recommandé à de nombreuses personnes de contester l'augmentation», explique Nicole Schweizer.
Ce n'est pas tant la hausse du taux d'intérêt de référence, pour lequel de nombreuses régies ont pu ajouter 3% au loyer en octobre, qui est en cause. C'est uniquement le cas lorsque celles-ci ont transmis les baisses précédentes. Les bailleurs peuvent également, dans la mesure où cela est juridiquement justifié, répercuter un forfait d'augmentation des coûts sur les ménages locataires.
Des forfaits élevés souvent non justifiés?
Ce forfait comprend des frais d'exploitation qui ne sont pas déjà facturés dans les charges. Elle peut entraîner une augmentation du loyer net pouvant aller jusqu'à 1% par an depuis la dernière modification du loyer. «Mais dans de nombreux cas, c'est trop», rappelle Nicole Schweizer. Surtout dans le cas de nouvelles constructions dans lesquelles il n'y a pratiquement pas de réparations à effectuer, ou lorsque de nombreux postes sont déjà facturés via les charges. Dans de tels cas, l'association estime que des majorations de seulement 0,25% ne sont pas justifiées.
Les différentes autorités de conciliation du canton de Zurich ont jusqu'à présent approuvé des majorations très différentes pour les forfaits d'augmentation des coûts. L'association a insisté avec succès: «Les autorités de conciliation du canton de Zurich se sont mises d'accord sur le fait que les bailleurs devront à l'avenir prouver l'augmentation des coûts ou accepter les forfaits uniformes fixés par les autorités», poursuit la conciliatrice.
Le recours à l'office est gratuit
Mais ce que beaucoup ignorent encore, c'est que le recours à l'office de conciliation est gratuit. A partir du moment où les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, on passe au tribunal. Dans de nombreux cas, les représentants des locataires recommandent de rester ferme et de ne pas signer d'accord avec les gérances si l'on estime être dans son bon droit. Si les bailleurs ne dévoilent que très rarement leurs documents lors des séances de conciliation, ils doivent définitivement déballer leurs affaires devant le tribunal des baux. Toutefois, des frais peuvent être engagés à partir de cette étape judiciaire.
Le grand nombre de procédures de conciliation pousse aujourd'hui les autorités à bout: de nombreuses négociations n'auront lieu que l'année prochaine et concernent la contestation de la première augmentation de loyer de l'été 2023. Pendant cette période, les administrations ne devraient toutefois pas encore répercuter les augmentations de loyer prévues sur les habitants.