S'il y a bien une chose dont la Suisse a besoin de toute urgence, c'est plus de logements. Surtout dans les centres urbains, mais pas uniquement. Le taux national de logements vacants, qui sera annoncé en septembre, passera probablement cette année sous la barre magique de 1% – signifiant que la pénurie de logements s'est étendue à l'ensemble du pays.
Pour y remédier, il faudrait construire 50'000 nouveaux logements par an. Au lieu de cela, selon les estimations de la Société suisse des entrepreneurs (SSE), seuls 40'000 seront construits cette année. Au deuxième trimestre 2024, l'activité de construction a diminué de 10%.
Il y a un besoin urgent de logements
Et selon les entrepreneurs, la situation ne s'annonce pas mieux en 2025. Certes, les demandes de permis de construire ont à nouveau augmenté au deuxième trimestre 2024. Mais en même temps, de moins en moins de permis sont accordés. Selon les chiffres de la Raiffeisen, près d'un tiers de toutes les demandes ont été refusées au premier trimestre 2024.
«Il est urgent de lancer une offensive de construction», déclare l'expert immobilier de Raiffeisen Fredy Hasenmaile. La Société Suisse des Entrepreneurs (SSE) lance elle aussi un appel: «Construisons enfin à nouveau plus de logements!»
Mais où peut-on encore construire en Suisse? Où se trouve le potentiel inutilisé et pourquoi n'est-il pas exploité? Ces questions sont plus que jamais d'actualité. L'Office fédéral du développement territorial a recensé les parts de terrains à bâtir. Il est ainsi possible de connaître les réserves à bâtir de chaque commune de Suisse. Blick a analysé ces chiffres et cherché des réponses.
Zurich a la plus grande réserve de zones à bâtir
Le constat est surprenant: selon ces chiffres, la ville de Zurich possède les plus grandes réserves de zones à bâtir inutilisées du pays. Selon la Confédération, la ville dispose encore de 288 hectares de terrains à bâtir non construits. A titre de comparaison, cela représente plus de 400 terrains de football. Et plus que dans toute autre commune de Suisse. Elle est suivie par Winterthour avec 235 hectares. Les villes de Berne, Bellinzone, Genève, Lausanne, Lugano et Lucerne figurent également en bonne place dans le classement.
Les terrains constructibles excédentaires appartiennent aussi bien à des propriétaires privés qu'à la ville ou à des investisseurs institutionnels. «On peut toutefois partir du principe que les propriétaires fonciers privés thésaurisent plutôt des terrains que les investisseurs institutionnels», explique Fredy Hasenmaile. En effet, ces derniers veulent maximiser leur rendement et exploitent au mieux les terrains à bâtir.
Remplir les espaces à bâtir
Mais il y a un hic. Les 288 hectares de Zurich comprennent également des surfaces plus petites, non construites, à l'intérieur des zones d'habitation – par exemple des espaces entre deux bâtiments. Ce sont ces vides de construction qui propulsent Zurich et les autres villes vers le haut de ce classement.
Selon l'Union suisse des paysans (USP), de tels espaces ne peuvent être exploités que si l'indice d'utilisation est augmenté. Celui-ci détermine en Suisse la construction maximale autorisée sur un terrain. «Un indice d'utilisation plus élevé serait un élément central pour une densification réussie», déclare la porte-parole de l'USP Jacqueline Theiler à Blick.
Des projets de construction bloqués
Autre problème: rien que dans la construction de logements, environ 70% de tous les projets de nouvelles constructions dans la ville de Zurich sont bloqués par des oppositions. Là aussi, la SSE estime qu'il est urgent d'agir. Certes, les oppositions justifiées doivent être possibles. «Mais depuis une décision fatale du Tribunal fédéral en 2011, une personne peut même faire opposition si elle n'est pas elle-même concernée par un projet de construction», déplore l'Association de construction. De tels opposants prétendent protéger l'intérêt général. En réalité, ils ne protègent souvent que leur propre vue sur le lac ou les montagnes.
La SSE critique également le fait que les oppositions soient actuellement gratuites. En effet, une opposition peut retarder un projet de construction pendant des années. Le fait que 75% de la surface de la ville de Zurich soit inscrite à l'inventaire national des sites protégés complique encore la situation. Cette protection stricte des sites bloque encore plus les projets de construction.
De nombreuses communes ont des réserves
Zurich n'est pas la seule à connaître ce problème. Environ 450 des plus de 2000 communes de Suisse ont plus de 20% de leurs zones à bâtir non construites. La raison? Les propriétaires ne construisent souvent pas leurs terrains constructibles classés en zone constructible pendant des décennies, mais les thésaurisent. De tels terrains sont souvent transmis de génération en génération.
«Les terrains à bâtir étaient un bon placement financier ces dernières années», explique Fredy Hasenmaile. Il n'y avait donc aucune raison de construire sur ces terrains à bâtir. Mais les importantes réserves de terrains constructibles posent de plus en plus problèmes. En effet, depuis 2014, les communes doivent déterminer leurs zones à bâtir en fonction de l'évolution de la population au cours des 15 prochaines années. Celles qui ont classé trop de terrains constructibles doivent à nouveau les déclasser.
De fausses incitations
Le fait qu'il n'y ait guère d'incitations à construire sur des terrains classés en zone à bâtir ne fait qu'aggraver le problème. Il faut corriger les incitations erronées qui empêchent que les surfaces inutilisées ne soient pas remises sur le marché, déclare Fredy Hasenmaile. «Il est grotesque de penser que nous aurions en principe suffisamment de surfaces pour éviter une pénurie de logements!»
Certains cantons ont déjà introduit des mesures de mobilisation des terrains à bâtir. Si l'intérêt public le justifie, les communes peuvent par exemple fixer des délais aux propriétaires fonciers pour construire sur leur parcelle ou prélever des taxes d'incitation tant qu'un terrain n'est pas construit.
Malgré tout, il est clair qu'il n'existe pas de solution rapide à la pénurie actuelle de logements. «Nous avons assisté trop longtemps à l'élaboration d'un cocktail toxique», déclare Fredy Hasenmaile. Pour surmonter les obstacles structurels, un changement de mentalité s'impose. Aussi bien dans la politique que dans la population.