Par les temps qui courent, il faut ouvrir bien largement les cordons de sa bourse et racler les fonds de tiroirs pour devenir propriétaire. La faible offre actuelle a pour conséquence l’augmentation des prix sur le marché immobilier, et ce en plus de la hausse des taux d’intérêt des hypothèques à plus long terme.
Le prix des maisons individuelles, par exemple, a augmenté de 1,3% au deuxième trimestre de 2022. Les propriétés en étages sont davantage concernées, avec une hausse de 3,5%, indique la Raiffeisen dans sa dernière évaluation de la situation du marché immobilier suisse.
Ruée sur les hypothèques Saron
A cause de la hausse des taux d’intérêt sur les hypothèques à long terme, les hypothèques Saron – c’est-à-dire indexées sur le marché monétaire – sont plus populaires que jamais. Pour la premières fois, le nombre d’hypothèques Saron a dépassé celles à taux fixe en juin et juillet, rapporte la Raiffeisen.
Avec de tels contrats, les clients sont soumis aux fluctuations quotidiennes des taux d’intérêt. Mais cela s’avère payant: «Même sur le long terme, l’hypothèque indexée sur le marché monétaire est la forme de financement la plus avantageuse», explique Martin Neff, économiste en chef de Raiffeisen Suisse. «Par rapport aux hypothèques à taux fixe sur dix ans, les économies réalisées depuis 1988 s’élèvent a environ un tiers du total.»
Cela signifie que les personnes qui ont misé sur une hypothèque Saron au cours des 34 dernières années ont pu économiser plusieurs centaines de milliers de francs. Une hypothèque à taux fixe sur dix ans, par exemple, aurait coûté plus de 470’000 francs de plus depuis 1988.
Les loyers devraient nettement augmenter
La pénurie croissante de logements ne se répercute pas encore sur le secteur immobilier. Bien que la demande continue de dépasser l’offre, le secteur immobilier n’a pas encore réagi.
Tant que les loyers n’augmenteront pas fortement, les investisseurs n’entreprendront rien. Mais les réserves de logements vacants encore disponibles seront bientôt épuisées. «La demande en logement due à l’immigration, à l’individualisation et au vieillissement démographique continue de croître, alors que parallèlement, on construit de moins en moins. Une nette augmentation des loyers n’est donc plus qu’une question de temps. Le sujet sera bientôt placé en tête de l’agenda politique», prédit Martin Neff.
L’étalement urbain se poursuit
Malgré la pénurie de logements, le mitage de la Suisse ne cesse de progresser. Et ce, bien que les nouveaux bâtiments construits dans notre pays soient toujours plus hauts, que les logements qu’ils abritent soient toujours plus petits et que les zones d’habitation accueillent toujours plus de personnes par mètre carré. Les terrains à disposition sont de plus en plus rares, et donc construits de manière parcimonieuse.
Comme la surface par personne continue d’augmenter et que la Suisse compte de plus en plus d'habitants, le rythme de la densification est loin d’être suffisant pour stopper le mitage du territoire. «Des obstacles importants s’opposent à la densification plus rapide exigée par l’aménagement du territoire. Les coûts de construction des projets à plus forte densité sont nettement plus élevés que ceux d’une nouvelle construction en rase campagne. De plus, des règlements de construction et de zone stricts, inflexibles et hétérogènes limitent, compliquent ou rendent impossible les efforts de densification», explique Martin Neff.
La durée moyenne entre le dépôt d’une demande de permis de construire et l’obtention de celui-ci pour les bâtiments de plus de trois logements, par exemple, a considérablement augmenté au cours des 20 dernières années, passant de 92 jours à 150 jours.