Le 20 juin, la Banque nationale suisse (BNS) a baissé son taux directeur de 25 points de base à 1,25%. En réaction, l'indice des taux d'intérêt pour l'immobilier résidentiel du portail de comparaison Hypotheke.ch a poursuivi sa baisse, passant de 1,99 à 1,77%. Ce seul mouvement en un peu plus d'un mois a entraîné une baisse de 1760 francs des frais d'intérêts annuels pour une hypothèque de 800'000 francs.
«Le marché considère que le risque d'une nouvelle hausse de l'inflation en Suisse est faible. Les taux hypothécaires actuels intègrent même le fait que les taux vont continuer à baisser légèrement», explique Florian Schubiger d'Hypotheke.ch à propos de la situation du marché. La courbe des taux s'est déplacée parallèlement vers le bas au cours des trois derniers mois et est toujours relativement plate. Pour une durée plus longue, on ne paie qu'un taux d'intérêt légèrement plus élevé que pour une courte durée. Les hypothèques Saron coûtent aujourd'hui plus cher que les hypothèques à cinq ans, par exemple.
Taux Saron le plus bas
Les prix «vitrine» actuels pour les hypothèques suisses sur cinq ans commencent à 1,46% sur les plateformes de comparaison connues, et pour les crédits immobiliers sur dix ans, l'offre la plus avantageuse est de 1,5%. D'autres taux d'intérêt peuvent être négociés en fonction des revenus, du montant des fonds propres ou du type de bien immobilier. Pour les preneurs d'hypothèque qui ne disposent pas d'une excellente solvabilité, les frais d'intérêts peuvent toutefois être nettement plus élevés.
La marge la plus basse pour une hypothèque Saron est de 0,56 point de pourcentage sur les plateformes de comparaison. Avec un taux Saron de 1,21%, qui s'oriente directement sur le taux directeur de la BNS, les frais d'intérêts les plus bas sont donc de 1,77%. Comme la courbe des taux inversée se poursuit depuis des mois, les hypothèques à taux fixe continuent d'être avantagées par rapport aux hypothèques Saron.
Dans ce contexte, les preneurs d'hypothèques peuvent opter pour des durées plus courtes, comme les hypothèques fixes sur deux ans, afin de profiter des taux d'intérêt plus bas du marché sans spéculer à court terme sur des baisses potentielles des taux d'intérêt de la BNS.
Prix «vitrine» des hypothèques sur les plateformes de comparaison (situation fin juillet 2024):
| | Hypotheke.ch* | Moneyland** |
| Saron (marge) | 0,56 pt. | 0,65 pt. |
| Hypothèque à taux fixe 5 ans | 1,46% | 1,55% |
| Hypothèque à taux fixe 10 ans | 1,5% | 1,67% |
*Uniquement les meilleures conditions, indications générales – le taux réel peut être plus élevé en raison de différents facteurs.
**Meilleures conditions pour une nouvelle hypothèque de 800'000 francs pour une valeur immobilière de 1 million de francs dans le canton de Zurich, valeurs indicatives.
«Il est très probable que les taux hypothécaires baissent encore un peu plus. La possibilité que la Banque nationale suisse (BNS) procède à une nouvelle baisse des taux au cours des prochains trimestres est grande», déclare Florian Schubiger. Il ne voit toutefois plus, dans l'optique actuelle, de grande marge de manœuvre pour une nouvelle baisse des taux.
C'est pourquoi les taux hypothécaires pourraient éventuellement encore baisser un peu, mais se stabiliser ensuite. Une partie des baisses de taux attendues est déjà prise en compte dans les taux hypothécaires actuels, le potentiel de baisse à court terme est donc limité dans les conditions actuelles.
Un facteur négatif possible pourrait être des chiffres d'inflation moins bons que prévu aux États-Unis ou en Europe, ce qui pourrait conduire la Réserve fédérale américaine (Fed) et la Banque centrale européenne (BCE) à devenir plus prudentes. Cela pourrait également freiner le rythme des baisses de taux en Suisse.
Quelle banque propose l'hypothèque Saron la plus avantageuse?
Pour les preneurs d'hypothèques, l'environnement est déjà devenu plus exigeant: les banques ont augmenté leur marge au cours des dernières semaines et ne proposent plus les meilleurs taux dans de nombreux cas. D'un autre côté, les compagnies d'assurance et les caisses de pension ont rattrapé leur retard, selon Florian Schubiger.
Grâce à la baisse des taux, le marché hypothécaire est redevenu plus attractif pour elles et elles agissent à nouveau plus activement. «Nous avons également entendu de la part de certains acteurs qu'ils seront à nouveau actifs à l'automne avec des volumes plus importants.»
Dans ce contexte, les banques proposent généralement les meilleures conditions pour les hypothèques Saron, d'autant plus que de nombreuses caisses de pension et assurances ne proposent pas d'hypothèque Saron ou seulement de manière défensive. En revanche, pour les hypothèques à taux fixe, les banques sont souvent battues par les assurances et les caisses de pension.
Selon Moneyland, c'est la Banque Cantonale de Genève qui propose actuellement l'hypothèque Saron la plus avantageuse avec son programme Advantage Service – une offre d'hypothèques en ligne. Les Genevois sont également en tête pour les hypothèques à taux fixe sur dix et cinq ans.
«A mes yeux, le potentiel de baisse est limité»
Les propriétaires immobiliers qui aiment prendre des risques et qui peuvent supporter des fluctuations de taux plus importantes ont pour le moment la possibilité de conclure une hypothèque Saron et de spéculer sur des taux encore plus bas. Toutefois, cela n'est actuellement recommandé qu'aux personnes qui suivent de près l'évolution des taux d'intérêt et qui disposent de connaissances dans ce domaine.
«A mes yeux, le potentiel de baisse est limité», déclare Florian Schubiger. Par conséquent, tous les autres peuvent profiter de la situation actuelle et s'engager à long terme. Par rapport à il y a un an, les taux d'intérêt ont baissé d'environ 0,8 point de pourcentage dans tous les modèles. De plus, la courbe des taux est toujours très plate et la couverture par une durée plus longue est peu coûteuse.
Ceux qui recherchent la sécurité peuvent pour le moment souscrire en toute bonne conscience une hypothèque à taux fixe sur dix ans. Il n'est pas encore certain que l'inflation soit vraiment «battue». À ce jour, seule une minorité croit à une hausse des taux d'intérêt, mais l'expérience montre, selon l'expert en hypothèques Florian Schubiger, que le climat peut changer rapidement.
Comparer vaut à ce jour plus que jamais la peine. Les taux d'intérêt fluctuent davantage et certains prestataires répercutent plus rapidement la baisse des taux sur leurs clients. Il vaut la peine de comparer au moins cinq prestataires, y compris les assurances et les caisses de pension.
Les personnes qui souscrivent une hypothèque devraient également s'informer au préalable en ligne sur les taux d'intérêt actuels afin de se faire une idée. Enfin, comme toujours, il faut bien négocier et ne pas se laisser éblouir par la première offre venue.