Commençons par la bonne nouvelle: les risques de bulle immobilière ont généralement diminué à l'échelle mondiale et en Suisse. Les prix réels des logements en propriété devraient avoir atteint le creux de la vague dans de nombreux endroits. C'est ce que montre le «Bubble Index 2024» d'UBS. Cela signifie que le risque que les prix des logements augmentent anormalement et s'éloignent de plus en plus de leur valeur réelle sur le marché est moins élevé que par le passé.
La mauvaise nouvelle? Les grandes villes suisses présentent toujours l'un des risques les plus élevés au monde. Parmi les 25 métropoles analysées, Zurich occupe la troisième place après Miami (États-Unis) et Tokyo (Japon), tandis que Genève suit à la sixième place. En bas du tableau se trouvent São Paulo (Brésil), Milan (Italie) et Varsovie (Pologne).
Les risques à Zurich et Genève
L'indice de bulle résume la situation du marché du logement à l'aide d'indicateurs tels que le rapport prix/revenu et la part des investissements dans la construction par rapport au PIB. Avec une valeur de 1,51, le risque de bulle est toujours «élevé» à Zurich. La ville de la Limmat a tout de même réussi à se défaire de son étiquette de métropole présentant le risque le plus élevé. L'année dernière, Zurich était en tête de liste, devant Tokyo et Miami avec un résultat de 1,71.
Les raisons du risque élevé à Zurich sont vite trouvées. L'achat d'un logement à usage personnel coûte actuellement près de 25% de plus en termes réels qu'il y a cinq ans. De plus, Zurich a enregistré au cours des quatre derniers trimestres l'une des plus fortes hausses de loyer parmi toutes les villes de l'étude.
Selon le classement, Genève présente aussi un risque de bulle «élevé». Depuis la pandémie de Covid-19, les prix ont augmenté deux fois moins à Genève qu'à Zurich. En termes réels, ils sont environ 10% plus élevés qu'il y a cinq ans, mais ils ont marqué le pas au cours des quatre derniers trimestres. Malgré cela, les loyers ont également augmenté plus fortement que les revenus à Genève au cours des quatre derniers trimestres.
«A Zurich et Genève, les prix sont extrêmes»
L'expert immobilier Donato Scognamiglio donne raison à l'étude d'UBS en ce qui concerne le niveau des prix: «A Zurich et Genève, les prix sont extrêmes. Celui qui veut une hypothèque d'un million de francs a besoin d'environ 150'000 à 180'000 francs de revenu. Comme à Zurich une maison d'occasion coûte déjà 3 millions de francs, il faut donc environ un demi-million de francs de revenu par an», calcule-t-il. «Même un conseiller fédéral ne gagne pas autant !»
D'autre part, selon Donato Scognamiglio, l'évolution actuelle ne tend pas vers un chaos sur les marchés immobiliers. «Les coûts de financement baissent, les taux d'intérêt diminuent. C'est une bonne nouvelle pour les propriétaires». Ceux qui souhaitent vendre ne devraient pas se presser. «Aucune vente panique ne se profile à l'horizon», déclare l'expert. «Je ne m'attends pas à un crash. Nous nous trouvons certes très haut sur l'échelle, mais elle est très stable. Même à Zurich et à Genève».