Die Warnsignale häufen sich: Die Finanzmarktaufsicht Finma, das Finanzdepartement und die Schweizerische Bankiervereinigung suchen nach Lösungen, um den Druck auf den Immobilienmarkt zu senken. Die Banken als Hypothekargeber werden in die Verantwortung gezogen. Denn das Kreditvolumen am Schweizer Hypo-Markt wächst und wächst. Und das bei rekordtiefen Hypo-Zinsen und rekordhohem Leerstand.
Das Risiko wächst: Der Real Estate Risk Index von Moneypark stieg im ersten Quartal dieses Jahres von 2,8 auf 3,3 Indexpunkte (0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr). Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz. Laut der Hypothekarvermittlungsfirma steht dieser Anstieg im Zusammenhang mit dem erwarteten wirtschaftlichen Abschwung. Sowie den steigenden Risiken bei Renditeobjekten: Wachsender Leerstand bei steigenden Immo-Preisen ergeben eine toxische Mischung.
Massnahmen müssen her
Die Finma stuft den Hypo-Markt als «too big to fail» ein: Bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren würde die Hälfte der in einem Test untersuchten Institute bei der Finanzierung der Renditeobjekte unter die Schwelle der geltenden Kapitalforderungen fallen. Das bedeutet: Die Banken hätten nicht mehr genügend Eigenmittel, um Verluste durch Risikotreiber wie steigende Zinsen und Immobilienpreise aufzufangen.
Um dem entgegenzuwirken, müssen noch dieses Jahr Massnahmen ergriffen werden. Diskutiert wird eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der Belehnungsquote auf Neugeschäfte. Passiert nichts, will die Finma die Eigenmittelanforderungen für alle Banken verschärfen. Dies würde zu steigenden Hypozinsen führen, was die Verschuldung beim Hauskauf unattraktiver machen würde.
Bei der Hypothek 100'000 Franken Zinskosten sparen
Für den gesamten Immobilienmarkt besteht laut Moneypark jedoch keine akute Gefahr. Von einer «gefährlichen Überhitzung» könne weiterhin nicht die Rede sein, der Immobilienmarkt stehe weiterhin «auf einem soliden Fundament».
Grosse Unterschiede tun sich bei den Konditionen für Hypothekarnehmer auf. Erstmals sind die Richtzinsen für fünfjährige Festhypotheken unter 1 Prozent gerutscht - Ende März lagen sie unter der psychologisch wichtigen Marke bei 0,97 Prozent. Vor allem Versicherungen und Pensionskassen bieten Zinssätze, die teilweise über ein Prozent günstiger sind als bei Banken. Wer sich gut informiert, könne laut Moneypark bei einer Hypothek von einer Million Franken mit einer Laufzeit von zehn Jahren über 100'000 Franken Zinskosten einsparen. (mm)
