Am Samstagmorgen ist die Welt noch in Ordnung. Für kurze Zeit. Günstige Wohnungen im Internet. Zum Beispiel 4,5 Zimmer, 129 Quadratmeter in der Zürcher Altstadt, 2000 Franken inklusive. Ein Schnäppchen, offeriert von einer bekannten Immobilienverwaltung. Wer sich bewirbt, landet allerdings woanders. Es meldet sich ein «Ökostrom-Entwickler». Er habe die Wohnung kürzlich gekauft. Wegen Auslandsaufträgen könne er sie aber nicht selbst bewohnen. «Ich suche darum einen langfristigen Mieter», schreibt er zurück. Später verlangt er, Geld an eine Dienstleistungsfirma zu überweisen, die «das Bürokratische» für die Wohnungsübergabe erledige. Ein klassischer Vorschussbetrug. Die Wohnung ist nicht frei, die Firma ein Fake. Telefonnummer und Mail haben nichts mit der Verwaltung zu tun. Der «Ökostromer» ist ein Abzocker, der mit verzweifelten Wohnungssuchenden Geld macht. Das Geschäft mit falschen Wohnungen rentiert. Solche Inserate erscheinen regelmässig, obwohl die Immobilienplattformen sie täglich löschen.
6.52 Uhr. Der erste, verschlafene Blick gilt Homegate. Gibt es was Neues? «Eine Wohnung war wirklich interessant. Sie wurde nachts um 2.30 Uhr aufgeschaltet», erinnert sich die Frau, die nach einer Trennung eigene vier Wände sucht. Sie meldete sich sofort auf das Inserat. Der Anbieter antwortete postwendend: Es hätten sich leider schon viele Interessenten gemeldet. Eine Besichtigung sei nicht mehr möglich. Es ist 6.57 Uhr. Die Frau richtet sich für ihr Homegate-Abo einen Alarm ein. «In Panik springe ich bei jeder Mail auf und checke sofort das neue Angebot.» Auch dann heisst es häufig schon nach wenigen Minuten: «Dieses Angebot steht nicht mehr zur Verfügung.»
Wer in Zürich, Bern oder Luzern eine Wohnung sucht, braucht ein dickes Fell, viel Zeit – und noch mehr Geld. Das Angebot ist knapp, die Preise explodieren. In den Ballungsgebieten steht weniger als eine von 100 Wohnungen leer. Es herrscht Wohnungsnot – gemäss der Definition des Bundesamts für Wohnungswesen. Günstigere Angebote gibt es im Jura oder im Tessin. Aber wer will so weit pendeln?
Der Schweinezyklus
Vor vier Jahren noch feierten Fachleute eine Entspannung auf dem Schweizer Immobilienmarkt. 1,72 von 100 Wohnungen standen leer, ab 1,5 spricht man von einem funktionierenden Markt. 2022 Jahr sackte die Leerwohnungsziffer auf 1,31 ab, ein Rückgang von rund einem Viertel. 2023 sank sie weiter auf 1,15. Was ist passiert?
Das ist ein Beitrag aus dem «Beobachter». Das Magazin berichtet ohne Scheuklappen – und hilft Ihnen, Zeit, Geld und Nerven zu sparen.
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«Der Schweinezyklus», sagt Francis Schwartz, Marktanalyst bei der Raiffeisenbank. Der Zyklus beschreibt das Verhalten von Bauern, die sich vermeintlich ökonomisch vernünftig verhalten. Wenn der Preis für Schweinefleisch steigt, wollen sie alle mehr davon auf den Markt bringen – und züchten Schweine. Wird das Fleisch dann verkauft, herrscht ein Überangebot, die Preise sacken ab – niemand mehr will Schweine züchten. Das Angebot wird knapp, der Preis steigt. Das Spiel beginnt von vorn. «Der Markt für Neubauten funktioniert nach ähnlichen Gesetzen, wegen der langen Planung von Bauprojekten. Mal kommen zu viele, dann wieder zu wenige Wohnungen auf den Markt», so Schwartz.
Also alles halb so schlimm? Der Markt wird es schon richten? «Leider nein», sagt Schwartz. «Wir wissen heute schon ziemlich genau, wie viel in den nächsten zwei Jahren gebaut wird.» Die Baubewilligungen für diese neuen Wohnungen wurden grösstenteils schon erteilt. «So zeichnet sich schon heute ab, dass die Leerwohnungsziffer bis 2025 auf unter 1 Prozent fallen wird.»
Und aus der vorausgesagten Zuwanderung – die Schweiz wird dieses Jahr 9 Millionen Einwohner zählen – lässt sich relativ genau abschätzen, wie viele Wohnungen es brauchen wird. 2022 kamen noch 75'000 ukrainische Flüchtlinge hinzu. «Aber auch ohne sie würden bei der aktuellen Dynamik rund 10'000 Wohnungen fehlen», sagt Schwartz. Weil die Kosten für Land und das Bauen stark gestiegen sind und Neumieten noch nicht entsprechend steigen, fehle der Anreiz, in Neubauten zu investieren.
Wer bleibt, spart viel Geld
Nicht nur die Zuwanderung von Arbeitskräften treibt den Wohnungsbedarf in die Höhe. Da gibt es noch den anhaltenden Trend zum Alleinwohnen. «Ein bedeutender Teil der Zusatznachfrage ist auf die Individualisierung und Alterung unserer Gesellschaft zurückzuführen», so Schwartz.
Junge wollen immer früher eigene vier Wände. Und Ältere verlassen ihre zu gross gewordenen Wohnungen nicht, weil kleinere auf dem Markt häufig mehr kosten. Das belegen auch die Berechnungen der Immobilienberatungs-Firma IAZI (siehe «Die Wohnungsnot in Zahlen»). Kurz: Wer in seiner Wohnung bleibt, spart. Wer auf dem Markt eine gleichwertige Bleibe mieten will, muss tiefer in die Tasche greifen.
Die Kündigung kam völlig unerwartet für die vierköpfige Familie. Eigenbedarf des Vermieters. Eine Fünf-Zimmer-Wohnung im gleichen Quartier, und die Kinder könnten das gleiche Schulhaus besuchen, die Kontakte zur Nachbarschaft erhalten bleiben. Mehr als 3000 Franken dürfte die Wohnung nicht kosten. Das wären schon 900 Franken mehr als die bisherige. Doch in Zürich existieren keine solchen Wohnungen mehr. Eine Homegate-Suche über die gesamte Stadt, Stichtag 21. Februar, spuckte null Wohnungen aus. Die einzige Chance ist eine Wohnung in einer Genossenschaft. Doch viele führen nicht mal mehr Wartelisten, so massiv ist die Nachfrage. Der Mittelstand wird nicht nur aus einzelnen Quartieren verdrängt, sondern aus der Stadt. Wurzeln werden gekappt, soziale Netze zerrissen.
Was ist zu tun, wo sind die Stellschrauben, an denen man drehen kann, um wieder genügend und bezahlbare Wohnungen auf den Markt zu bringen?
Die SVP setzt auf ihren Klassiker: die Zuwanderung beschränken. Mit einer «Nachhaltigkeitsinitiative» will sie die 10-Millionen-Schweiz verhindern. Die Initiative verlangt die Beschränkung der Zuwanderung, wenn die Bevölkerung auf über 9,5 Millionen Menschen anwächst. «Sollten Massnahmen nichts bewirken und sollte die 10-Millionen-Grenze überschritten werden, erhält der Bund zwei Jahre Zeit, um den Grenzwert wieder zu unterschreiten», sagt Thomas Aeschi, Chef der SVP-Fraktion der Bundesversammlung. «Andernfalls würde die Personenfreizügigkeit mit der EU automatisch aufgekündigt werden.»
Aeschi muss auch mit Widerstand aus den eigenen Reihen rechnen. Firmen aus fast allen Branchen rufen immer lauter nach Fachkräften, die man fast nur noch im Ausland findet. Mit der Pensionierungswelle der Boomer-Generation wird sich das noch verschärfen. Andererseits hat die SVP schon mehrfach bewiesen, dass mit dem Ruf nach dichten Grenzen Mehrheiten zu holen sind.
«Ausgerechnet die SVP»
Für SP-Nationalrätin und Immobilienmarktexpertin Jacqueline Badran ist es «blanker Hohn», was die SVP mit ihrer Initiative veranstalte. «Ausgerechnet die Partei, der wir den ganzen Schlamassel massgeblich zu verdanken haben, spielt sich jetzt als Retterin auf. Und das mit einer unrealistischen ‹Grenzen zu›-Träumerei.»
Die massive Zuwanderung sei letztlich nichts anderes als das Resultat der bürgerlichen Steuerdumping-Politik. «Die Zuwanderer fallen ja nicht einfach vom Himmel. Sie kommen, weil immer mehr Firmen ihren Sitz in die Schweiz verlegen. Das zieht dann weitere Beschäftigte für Dienstleistungen nach.»
Badran will an ganz anderen Schrauben drehen: Sie fordert ein Vorkaufsrecht der Gemeinden bei Landverkäufen. «Die Gemeinden können Grundstücke dann gemeinnützigen Bauträgern, vor allem Genossenschaften, im Baurecht abgeben. Die werden langfristig günstige und platzsparende Wohnungen bauen.» Keine seelenlosen Klötze mit etwas Grün rundherum, wie sie seit Jahrzehnten in Aussenquartieren und Landgemeinden gebaut werden.
«Wir brauchen neue Altstädte», verlangt Badran. Zeilen- und Blockrand-Bauten mit Innenhöfen seien immer noch die beste Bauform, wenn es um hohe Verdichtung mit Wohnqualität gehe. Der Wohnanteil könne dabei noch erhöht werden, damit mehr Wohnungen auf der gleichen Fläche entstehen.
Auf gemeinnützige und damit renditebefreite Wohnungen setzen auch immer mehr Landgemeinden, etwa Küssnacht am Rigi SZ. Man erhofft sich eine bessere Durchmischung der Bevölkerung. Eine, die Wurzeln schlägt, sich mit dem Gemeindeleben auseinandersetzt und so der Verschlafstädterung entgegenwirkt.
In Zürich verlangte die Bevölkerung schon 2011, dass der gemeinnützige Anteil von einem Viertel auf einen Drittel steigen muss – bis Mitte dieses Jahrhunderts. Die Realität ernüchtert. Zwar bauen auch Genossenschaften, wo immer sie an Land kommen. Doch private Immobiliengesellschaften übersteuern das, der Anteil der Gemeinnützigen ist gesunken statt gestiegen.
Zugleich ist der Anteil von Immobilienfirmen von 24 auf 33 Prozent gestiegen. Gemeinnützige werden regelmässig überboten, wenn es um den Kauf von Bauland geht. Damit sie mithalten können, hat die Zürcher Stimmbevölkerung 2023 einem Wohnraumfonds in der Höhe von 300 Millionen Franken zugestimmt.
«Genossenschaften profitieren»
Mieterverband und Wohnbaugenossenschaften forderten im Februar 2023, dass der gemeinnützige Wohnungsbau in der gesamten Schweiz angekurbelt werden müsse. Selbst SVP-Fraktionschef Thomas Aeschi ist nicht grundsätzlich gegen gemeinnützigen Wohnungsbau, wenn so Wohnraum für weniger Begüterte geschaffen werde. «Es braucht aber zwingend periodische Kontrollen, damit Belegungsvorschriften auch eingehalten werden. Letztlich profitieren die meisten Genossenschaften direkt vom Staat, indem er ihnen Land zur Verfügung stellt», so Aeschi.
Für Badran ist das Gegenteil der Fall: «Das Land wird meist im Baurecht abgegeben, gegen Zinsen, und die Wertsteigerung des Bodens bleibt im Volksvermögen. Das ist nicht nur ein gutes Geschäft für die Gemeinden – alle profitieren vom renditebefreiten Wohnungsbau.»
Dass in der Realität private Immobiliengesellschaften den Markt immer mehr dominieren, zeigt sich in einer Analyse des Statistischen Amts der Stadt Zürich vom Februar. Der Bodenpreis hat sich innert fünf Jahren verdoppelt, in den vergangenen zehn Jahren gar verdreifacht. «Privaten und Erbengemeinschaften bot das Anreize, ihre Liegenschaften zu veräussern. Gekauft wurden die meisten dieser Objekte von privaten Immobiliengesellschaften», heisst es im Bericht.
Solche Firmen leben von der Rendite. Was das für die Mieten bedeutet, zeigt ein Rechenbeispiel: Eine Privatperson, die für 1 Million Franken eine Wohnung kauft und 4 Prozent Bruttorendite erwirtschaften will, muss 40'000 Franken Miete pro Jahr verlangen. Eine Immobilienfirma, die dasselbe tut, wird auch 4 Prozent Bruttorendite erzielen. Nach fünf Jahren ist die Wohnung doppelt so viel wert. Die Privatperson freuts, sie wird die Miete deshalb aber nicht erhöhen. Die Immobilienfirma jedoch müsste die Miete nun verdoppeln, wenn sie weiter 4 Prozent Bruttorendite erzielen will – weil die Liegenschaft neu 2 Millionen Franken wert ist. Sonst verliert sie als Renditeobjekt an Wert.
Eine Genossenschaft müsste sich dagegen gar nicht um Rendite kümmern, sie muss nur kostendeckend sein. Davon profitieren Mieterinnen und Mieter.
Mieter zahlen Milliarden zu viel
Viele Immobiliengesellschaften erwirtschaften heute illegal hohe Renditen. Per Gesetz ist eigentlich eine Obergrenze definiert: 3,25 Prozent. Dieser Wert wird regelmässig übertroffen, Mietende bezahlen so jährlich über 10 Milliarden Franken zu viel, hat das Büro für arbeits- und sozialpolitische Studien Bass 2021 berechnet. Weil aber Mietende kaum je Klage einreichen, ändert sich nichts daran.
Jacqueline Badran verlangte darum die obligatorische Überprüfung solcher Renditen, blitzte aber im Parlament ab. «Das Geld für die überrissenen Mieten fehlt dann für das Sparen, zum Beispiel für die Altersvorsorge. Für viele muss dann irgendwann der Staat sorgen. Das ist verheerend», so Badran.
Auch wenn Genossenschaften Mietpreise dämpfen und damit die Durchmischung der Bevölkerung fördern: Die grosse Mehrheit neuer Wohnungen wird weiter von kommerziellen oder renditeorientierten Firmen erstellt werden. «Wir können uns nicht auf Gemeinnützige beschränken, wenn wir die Knappheit bekämpfen wollen. Es braucht auch bessere Rahmenbedingungen für Private», sagt Marktanalyst Francis Schwartz.
Von einer Baueingabe bis zur Baubewilligung verstreiche immer mehr Zeit. Immer mehr Aspekte müssten bürokratisch aufwendig abgeklärt werden, die komplizierten, lokal unterschiedlichen Bauvorschriften eingehalten. Der erste Anlauf scheitere oft an Details wie Fenstergrösse oder Dachform. Und diverse Einsprachemöglichkeiten machten Projekte schwer planbar, manche scheiterten nach Jahren. «Es braucht dringend Vereinfachungen. Und missbräuchliche Einsprachemöglichkeiten müssen überdacht werden.»
Druck auf Landbesitzer
Hunderte Wohnungen können nicht gebaut werden, weil rundum zu viel Verkehrslärm herrscht. Deshalb lockert das Parlament nun den Lärmschutz. Schwartz sieht noch eine Möglichkeit: sanften Zwang, gehortetes Bauland schneller zu überbauen.
«Manche Gemeinden erhöhen bereits den Druck auf Grundeigentümer, die bisher kein Interesse zeigten, ihr Land zu überbauen. Zum Beispiel, indem Fristen gesetzt werden, bis wann gebaut werden muss. Andernfalls wird das Bauland umgezont, an einen anderen Ort in der Gemeinde», so Schwartz. So könne rares Bauland wie eigentlich vorgesehen genutzt werden: für zusätzliche Wohnungen.
Die Familie, die in Zürich eine bezahlbare Fünf-Zimmer-Wohnung suchte, hat in einer Landgemeinde etwas gefunden. Auch die Frau, die sich von Homegate wecken liess, um eine Stadtwohnung zu finden, hat Zürich verlassen. Sie ist in die Agglomeration gezogen.
Dieser Artikel wurde erstmals am 2. 3. 2023 veröffentlicht; aktualisiert am 16. 5. 2024.