Das traditionelle Schweizer Einfamilienhaus steht deutlich weg von den zentrumsnahen Lagen, das Wort «bünzlig» macht hier und da die Runde. Trotzdem kann sich die Wertentwicklung von Einfamilienhäusern im Vergleich zu Eigentumswohnungen über die letzten Jahre sehen lassen.
Die Preise stiegen zwischen Ende 2014 und Ende 2022 kumuliert um 27 Prozent und somit rund 10 Prozentpunkte stärker als bei Eigentumswohnungen, halten die Ökonomen Matthias Holzhey und Katharina Hofer von der UBS Schweiz in einer Studie fest. Mit steigender Flächennachfrage als Folge der Pandemie und des hybriden Arbeitens ist das Einfamilienhaus wieder vermehrt «en vogue».
Das Leben in dieser Wohnform wird damit verstärkt als Luxus wahrgenommen und somit letztlich als Statussymbol wieder an Bedeutung gewinnen. «Langfristig wird dies die Werthaltigkeit von Einfamilienhäusern begünstigen. Regional gilt dies allerdings in erster Linie für Einzugsgebiete der Grossstädte», so die Autoren.
Die UBS-Ökonomen beobachten dabei verschiedene Trends, die sie zu dieser Einschätzung veranlassen. Einerseits ist da der Umstand, dass der Bestand an Einfamilienhäusern nur bescheiden zunimmt. Dieser ist deutlich langsamer als in der Vergangenheit. Stieg er 2011 noch um knapp 9000 Einheiten, waren es zehn Jahre später nur noch gut 3000. Dieser Wachstumsrückgang dürfte sich gemäss der Grossbank fortsetzen und längerfristig sogar in einer Reduktion des Gesamtbestandes an Einfamilienhäusern münden.
Ein Grund dafür ist die Abwärtstendenz beim Neubau von Einfamilienhäusern auf der grünen Wiese. Denn Einfamilienhäuser benötigen pro Wohneinheit mehr Bauland und sind deshalb absolut gesehen teurer als Stockwerkeigentum auf dem gleichen Grundstück. Einschneidend ist ebenso die Verdichtung, bei der Einfamilienhäuser abgerissen und durch Mehrfamilienhäuser ersetzt werden.
Dieser Artikel wurde erstmals auf «Cash.ch» publiziert. Weitere spannende Artikel findest du auf www.cash.ch.
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In der Vergangenheit war dieser Effekt zwar noch relativ gering. Selbst in der Stadt Zürich, wo die schweizweit höchsten Verdichtungsgewinne locken, wurden seit 2019 nur 1 bis 1,5 Prozent der bestehenden Einfamilienhäuser pro Jahr in Mehrfamilienhäuser umgewandelt. Mit steigenden Ausnützungsziffern dürfte sich diese Entwicklung allerdings nicht nur in städtischen, sondern auch in den anderen Regionen deutlich beschleunigen.
Für den Abgesang auf das Einfamilienhaus ist es zu früh
Wie stark sich die Verdichtung auch in ländlichen Gegenden zunehmen dürfte, ist gemäss Robert Weinert, Leiter Research bei Wüest Partner, vorerst noch offen. Unbestritten ist, dass Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in der mittleren und langen Frist deutlich stärker als die Anzahl Einfamilienhäuser zunehmen dürfte.
«Nichtsdestotrotz sind Einfamilienhäuser kein Auslaufmodell. In vielen, vor allem ländlichen Regionen der Schweiz, werden Einfamilienhäuser die lokalen Märkte mitdominieren», schreibt Weinert auf Anfrage von cash.ch. Zudem ist und bleibt der Traum vom eigenen Einfamilienhaus für viele Haushalte ein bedeutender Lebenstraum.
Auf eine Verkaufswelle von zu gross gewordenen Einfamilienhäusern zu schliessen, wäre dabei etwas voreilig. Das hohe Bildungs- und Einkommensniveau der Baby- Boomer-Generation führt dazu, dass diese ihren Wohnkonsum nach dem Erreichen des Rentenalters kaum einschränken müssen. So ziehen pro Jahr aktuell nur 3 bis 4 Prozent der Personen über 65 Jahren um.
Experten machen einen interessanten Trend aus
Mit steigender Lebenserwartung und besserer Gesundheit werden Häuser länger gehalten – so entfällt gemäss den UBS-Ökonomen die Notwendigkeit, die gewohnte Umgebung zu verlassen. Das Einfamilienhaus wird dadurch auf dem Transaktionsmarkt zu einer noch selteneren Spezies und vermehrt zum «Familienerbstück».
Dass Einfamilienhäuser in der Schweiz auch mittelfristig und langfristig knapp bleiben, weil sich die Schweiz der verdichteten Siedlungsentwicklung verschrieben hat, bestätigt Weinert. Dies dürfte die Preise stabilisieren und tendenziell langfristig steigen lassen.
Einen interessanten Trend macht Wuest Partner dagegen an einem anderen Ort aus: «Das bisher noch sehr kleine Segment der günstigen Einfamilienhäuser, die beispielsweise modular erstellt werden können und die auch weniger Platz beanspruchen, wird an Bedeutung zulegen, da sich die Nachfrage in diesem Segment erhöhen dürfte.»