C'est à Zurich que le risque de bulle immobilière est le plus élevé au monde. C'est ce qui ressort du «Bubble Index 2023» de l'UBS, que la grande banque a présenté au public mercredi.
La situation dans la ville de la Limmat est préoccupante par rapport aux 24 autres grandes villes du monde étudiées dans l'indice. L'achat d'un bien immobilier à usage personnel à Zurich coûte aujourd'hui plus de 50% de plus en termes nominaux qu'il y a dix ans. Un nombre croissant de personnes gagnant bien leur vie et des taux d'intérêt extrêmement bas ont alimenté la hausse des prix.
Zurich dans le risque de bulle
Les prix réels des logements en propriété à Zurich ont continué à augmenter en 2023, même si cette augmentation est plus lente que les années précédentes. De plus, le niveau des prix ne s'est pas encore adapté à l'augmentation des coûts de financement.
Le marché immobilier zurichois se trouve donc dans la zone de risque de bulle, estime l'UBS. Seule la capitale japonaise, Tokyo, figure également dans cette zone rouge. A partir d'une valeur de 1,5 point, il y a un «risque de bulle». Pour Zurich, cette valeur est de 1,71, pour Tokyo de 1,65 points. Toutes les autres métropoles se situent en dessous de ce seuil.
Le marché suisse reste en surchauffe
Pour l'instant, peu de ralentissement est à prévoir à Zurich. Entre autres, les prix restent élevés parce que les propriétaires immobiliers n'ont pas de pression pour vendre, selon les experts immobiliers de l'UBS.
La croissance des loyers s'est aussi fortement accélérée, dépassant la croissance des prix de l'immobilier au cours des derniers trimestres. Face à la hausse des coûts de financement, l'offre disponible de biens à acheter a déjà retrouvé son niveau d'avant la pandémie du coronavirus. En l'espace d'un an, les loyers ont augmenté de 9%: un record en Suisse!
L'UBS met en garde depuis des années contre la bulle immobilière à Zurich. A Genève, la situation s'est entre-temps un peu améliorée, ce qui explique que le risque de bulle y soit nettement moins élevé (1,13 point). Les prix des logements à Genève sont supérieurs de moins de 20% à ceux d'il y a dix ans et ont stagné entre mi-2022 et mi-2023.
Bien que la ville au bout du Léman profite de son statut de siège de diverses organisations internationales, les perspectives économiques sont mitigées. La croissance démographique reste également modérée, car l'exode vers des régions plus abordables reste élevé, selon l'UBS.
«Le soufflé est retombé»
De manière générale, l'UBS souligne que les déséquilibres sur les marchés urbains de l'immobilier ont diminué, en raison de la hausse mondiale de l'inflation et des taux d'intérêt au cours des deux dernières années. Entre mi-2022 et mi-2023, les prix réels de l'immobilier ont baissé en moyenne de 5% dans les villes analysées. La phase de correction devrait encore durer. «Le soufflé est retombé», résume l'UBS.
L'année dernière, à part Zurich et Tokyo, sept autres villes figuraient dans la catégorie «risque de bulle» dans le secteur immobilier: Toronto, Francfort, Munich, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam et Tel Aviv. Elles ne sont désormais considérées que comme «surévaluées». Les marchés du logement de Miami, Genève, Los Angeles, Londres, Stockholm, Paris et Sydney restent aussi surévalués.