Mme Sommer, les loyers augmentent parce que le taux d'intérêt de référence est en hausse. Cette situation va-t-elle se prolonger?
Monika Sommer: Cela dépendra de l'évolution du renchérissement et de la stratégie de la Banque nationale suisse (BNS) en matière de lutte contre l'inflation. Une chose est sûre: l'époque des taux d'intérêt négatifs est révolue. Nous devrons donc nous habituer à nouveau à des taux d'intérêt plus élevés. Toutefois, nous ne pensons pas que le niveau des taux d'intérêt augmentera continuellement, mais qu'il se stabilisera au niveau actuel. Le taux d'intérêt hypothécaire de référence se situe actuellement à 1,5% et les taux d'intérêt hypothécaires actuels sont d'environ 3%. Néanmoins, il existe encore de nombreuses hypothèques fixes existantes avec des taux d'intérêt plus bas.
L'achat d'un bien immobilier via une hypothèque est devenu plus onéreux. Dans quelle mesure cela freine-t-il la demande de logements en propriété?
La hausse des taux d'intérêt n'est pas le véritable problème. Pour l'octroi d'une hypothèque, les banques calculent la capacité financière sur la base d'un taux d'intérêt hypothécaire théorique de 4,5 à 5%. Les taux d'intérêt hypothécaires actuels se situent autour de 3%, c'est-à-dire bien en dessous. Le problème principal est le prix très élevé des logements en propriété. Depuis 2002, le salaire nominal moyen en Suisse a augmenté de 23%. Durant la même période, les prix nominaux des logements en propriété ont augmenté de 60%. Pour la majorité de la population, la propriété d'un logement est ainsi devenue un luxe inaccessible. Seuls environ 10% des locataires disposent aujourd'hui d'un revenu et d'une fortune suffisants pour pouvoir s'offrir un bien immobilier moyen. Financer son propre logement sans héritage ou subvention de la famille n'est presque plus possible.
Avec l'initiative pour le développement durable lancée par l'UDC, l'influence de l'immigration sur le marché immobilier devient un thème politique. Dans quelle mesure l'immigration contribue-t-elle à la pénurie de logements locatifs?
Le manque d'offres d'appartements et de maisons individuelles est problématique. Il existe à notre avis trois facteurs principaux à la pénurie de logements et à la hausse des prix qui en découle:
- La faible activité de construction de logements – en particulier dans le secteur de la propriété.
- La persistance d'une forte immigration.
- L'augmentation de la consommation de surface habitable par habitant en raison de l'augmentation du nombre de ménages d'une personne, des changements sociaux liés à la pandémie et pour d'autres raisons.
Comment désamorcer cette pénurie?
En principe, il s'agit d'un problème purement mathématique. En incluant les réfugiés, plus de 200'000 personnes sont arrivées en Suisse en 2022. Depuis 2013, 50'000 nouveaux logements – en grande partie des logements locatifs – sont construits chaque année en Suisse, ce qui est insuffisant compte tenu de l'immigration. Cela montre la pénurie de logements qui se dessine. Partant du principe que les citoyens ont le droit de décider eux-mêmes de la surface habitable dont ils ont besoin, on peut, pour résoudre le problème, soit encourager la production de logements, soit limiter l'immigration. En fin de compte, c'est à la politique de décider sur quel tableau il faut agir. Mais à court terme, il faut construire pour réduire la pression sur le marché du logement.
Maintenant que les loyers augmentent, le couplage des loyers avec le taux d'intérêt de référence est sous pression. Êtes-vous favorable à un changement de système – par exemple, que les loyers évoluent comme auparavant au même rythme que l'inflation normale?
Un changement de système n'est actuellement pas à l'ordre du jour pour nous, d'autant plus que le couplage avec l'inflation normale a été remplacé, car ce système n'était pas non plus satisfaisant. Il est faux de changer les règles du jeu en cours de route. C'est justement l'association des locataires qui exige toujours des loyers basés sur les coûts. Mais lorsque les coûts augmentent, ils n'apprécient plus le lien entre les loyers et les coûts – dans ce cas, les coûts des intérêts hypothécaires.
De nombreuses maisons individuelles mal isolées et chauffées au mazout ou au gaz devront être rénovées dans les années à venir. Les propriétaires qui souhaitent vendre de tels biens doivent-ils s'attendre à une forte décote du prix de vente?
Le prix de vente d'un bien immobilier dépend de divers facteurs. L'un des plus importants est la situation, qui détermine le prix du terrain. Dans le cas des maisons individuelles, le prix du terrain est souvent décisif pour la valeur du bien immobilier et le prix de vente. Les anciennes maisons individuelles sont souvent démolies pour construire un nouveau bâtiment sur le terrain. Le chauffage existant n'est alors pas pertinent. Dans ce cas, l'investissement dans une nouvelle pompe à chaleur à sonde géothermique coûteuse dans une ancienne maison juste avant sa vente n'est pas rentable.
Les émissions de CO2 de l'immobilier doivent diminuer pour que la Suisse atteigne ses objectifs climatiques. Cette transformation verte du parc immobilier va-t-elle faire grimper les loyers et les prix des maisons?
Ce n'est certainement pas gratuit. Dans un premier temps, les investissements pour les améliorations écologiques entraîneront sûrement une hausse des coûts du logement – pour les locataires comme pour les propriétaires. En effet, seule une petite partie des coûts d'investissement est payée par les subventions. Dans les vieux bâtiments mal isolés, il ne suffit généralement pas d'installer un nouveau système de chauffage, mais il faut également améliorer l'isolation du bâtiment. En cas de mesures très importantes, une nouvelle construction de remplacement peut aussi être indiquée. Si la parcelle est mal utilisée, cela permet de créer plus d'espace habitable. La question de savoir si les mesures prises en faveur de systèmes de chauffage écologiques sont financièrement rentables pour les habitants dépend notamment de l'évolution des prix de l'énergie.
L'aménagement du territoire impose des limites toujours plus strictes à la construction. La Suisse devra-t-elle classer des terrains supplémentaires en zone à bâtir si la population et le besoin de logements continuent de croître aussi fortement – ou est-il possible de créer suffisamment de logements uniquement par la densification?
La densification vers l'intérieur serait le mot d'ordre. Malheureusement, c'est difficile à mettre en œuvre dans la pratique. Les diverses dispositions légales l'empêchent. Les projets de nouvelles constructions – en particulier dans les villes – ont souvent échoué en raison des mesures de protection contre le bruit trop rigides. Une application plus souple et moins stricte des normes en matière de protection du patrimoine et des monuments permettrait une meilleure utilisation des bâtiments existants ainsi que de nouvelles constructions. Les procédures de construction doivent être simplifiées et raccourcies, notamment grâce à la numérisation.
Voyez-vous d'autres leviers?
Il faudrait empêcher les oppositions, qui ne sont qu'un moyen de pression, et sanctionner plus systématiquement les abus. La surélévation de bâtiments existants et les nouvelles constructions de remplacement doivent être facilitées au lieu d'être entravées par des oppositions de locataires. Cela permettrait de loger davantage de personnes sur la même surface. Il s'agit par exemple de faciliter l'aménagement des combles. Les coefficients d'utilisation doivent être augmentés. Là où les besoins en logements ne peuvent pas être couverts par une densification interne, des mises en zone seront toutefois nécessaires.