D'abord l'annonce, puis le décompte définitif des frais accessoires: les locataires reçoivent désormais les peu agréables courriers de leur gérance immobilière. Plus d'un locataire est menacé par l'augmentation brutale des coûts, surtout ceux dont les acomptes versés jusqu'à présent étaient inférieurs aux prix réels. Même sans être spécialiste du droit du bail, quelques astuces permettent d'éviter des demandes injustifiées et des arriérés de paiement. Cela vaut la peine d'y regarder de plus près: Blick a donc réuni des astuces et des conseils d'experts.
Les frais que le bailleur peut me demander
Il s'agit par exemple des frais de chauffage, de la consommation d'eau et des frais d'enlèvement des ordures ménagères. «Selon la loi, tous les frais accessoires liés à l'utilisation de l'objet loué», explique Laurent Bühler, expert juridique dans le domaine du droit immobilier de la filiale d'Axa, Arag Assurance Protection Juridique.
Les frais que le bailleur n'a pas le droit de me demander
Il s'agit par exemple des primes d'assurance du bâtiment ou des frais de réparation et d'entretien. «Le bailleur n'a pas le droit de répercuter sur les locataires une réparation du chauffage ou la remise en peinture de la cage d'escalier», rappelle Alexandra Pestalozzi, avocate chez Arag.
Où regarder dans le décompte des charges?
Les locataires devraient tout d'abord comparer le décompte des charges avec le contrat de location. Ce qui n'est pas originellement mentionné sur ce dernier n'a pas à être payé. Exemple: les postes du décompte tels que les frais de chauffage et la consommation d'eau doivent être clairement mentionnés comme charges dans le contrat de location. Il est également pratique d'avoir sous la main les décomptes de charges des années précédentes. Les augmentations de coûts supérieures à la moyenne apparaissent alors rapidement lors de la comparaison.
Les paiements ultérieurs pour les charges sont légaux
De nombreux locataires versent chaque mois, avec le loyer, un montant fixe pour les charges. Si ces acomptes sont inférieurs aux coûts réels, le locataire doit payer un supplément.
Vérifier impérativement la période de décompte
Les décomptes de charges envoyés ces dernières semaines et ces derniers mois sont souvent valables pour la période comprise entre juillet 2021 et juin 2022. Une partie des coûts se rapporte donc à la période précédant le début de la guerre en Ukraine, lorsque le chauffage n'était pas encore plus cher. Les prix n'augmentent que depuis le début de cette année.
Demander à voir les justificatifs de charges
Les bailleurs doivent permettre l'accès aux justificatifs des charges. Le locataire peut ainsi vérifier si l'augmentation des coûts est justifiée. «Il vaut en outre la peine de jeter un coup d'œil à la clé de répartition», explique Laurent Bühler. Les frais de chauffage et les charges doivent être répartis sur tous les objets loués d'un immeuble avec une clé de répartition compréhensible.
Et si je ne comprends pas le décompte des charges?
Selon les experts juridiques, les formulations générales n'ont pas leur place dans un décompte des charges. Les termes vagues comme «frais généraux d'exploitation» ne sont pas autorisés. Les bailleurs doivent désigner les coûts avec précision et les justifier sur demande. Tant que les gérants d'immeubles ne le font pas, le locataire n'a pas à payer.
Et si je ne suis pas d'accord avec le décompte?
La communication peut prévenir les litiges. «Cherchez d'abord le dialogue. C'est le moyen le plus simple de clarifier les erreurs ou les malentendus», explique l'experte Alexandra Pestalozzi. La gérance ou le bailleur peuvent être contactés dans un premier temps par téléphone ou par e-mail – il n'est pas toujours nécessaire d'envoyer une lettre recommandée.
Réagir rapidement après la réception du décompte
Mieux vaut ne pas traîner, conseillent les experts. Il est préférable que les locataires agissent dans les 30 jours suivant la réception du décompte des charges. Il n'existe toutefois pas de délai légal pour faire entendre son désaccord. Si, malgré une tentative de clarification, un litige survient, les locataires peuvent s'adresser à un spécialiste du droit du bail.
Prévenir le choc des coûts en payant un acompte plus élevé?
De nombreux locataires se demandent maintenant, en vue de l'année prochaine, s'ils doivent augmenter les acomptes pour les charges. L'Association suisse des locataires (Asloca) conseille de faire des économies. «Je recommande aux locataires d'épargner l'argent nécessaire pour faire face à la hausse des prix de l'énergie, déclare son président, Carlo Sommaruga. Mais cela ne doit pas nécessairement prendre la forme d'une augmentation des acomptes.» Selon lui, chacun peut décider lui-même de la manière dont il met l'argent de côté. Ceux qui sont suffisamment disciplinés peuvent aussi verser le montant sur un compte d'épargne privé. Sinon, Carlo Sommaruga recommande d'augmenter les acomptes. L'Asloca conseille aux habitants d'un appartement de 4 pièces et demi de payer environ 100 francs de plus par mois.