Les taux d'intérêt hypothécaires ont augmenté de manière fulgurante l'année dernière. Pour les hypothèques fixes sur dix ans, ils ont grimpé d'environ 2,5%, selon les calculs de l'entreprise de conseil en finance et prévoyance SuisseKasse. Pour trouver ce chiffre, celle-ci s'appuie sur les taux d'intérêt indicatifs des 50 principaux instituts de crédit, selon son communiqué.
Mauvaise nouvelle pour les propriétaires, la hausse devrait se poursuivre en 2023, poursuit l'entreprise. De quoi les mettre dans une situation inconfortable.
Des coûts en hausse pour une valeur immobilière moindre
Le problème ne réside pas seulement dans les coûts en hausse de la construction et de l'achat, mais aussi dans l'augmentation des taux et de la dette résiduelle à l'issue de la période fixée. Jasin Isik, directeur de SuisseKasse, explique: «Pour calculer la capacité financière d'un bien immobilier, on met en relation les frais courants du bien et le revenu des propriétaires. En cas de hausse des taux hypothécaires, un nouveau calcul doit être réalisé.»
En clair: alors que le coût de la dette restante augmente en raison de la hausse du taux d'intérêt, il faut que le propriétaire ait plus de revenu.
Si ses moyens financiers ne sont pas assez élevés, le prêteur hypothécaire risque de procéder à une vente forcée, explique Jasin Isik. Et ce, à un prix nettement revu à la baisse. De plus, la loi permet au prêteur hypothécaire d'exiger le solde de la dette hypothécaire dans un délai de 30 jours.
Face à de tels scénarios, la peur gagne certains propriétaires immobiliers, même si Jasin Isik se montre peut-être un peu trop alarmiste.
Dans quelle mesure les inquiétudes sont-elles justifiées?
Bien sûr, il est possible de vendre volontairement son bien immobilier pour contourner le problème. Actuellement, les prix de l'immobilier sont encore élevés. Un effondrement à grande échelle des prix des logements n'est pas en vue. Les experts de Credit Suisse s'attendent toutefois à un «affaiblissement de la hausse des prix», explique à Blick Fredy Hasenmaile.
Mais à partir de quand la hausse des taux d'intérêt hypothécaires deviendra-t-elle réellement un problème financier pour les ménages suisses? En règle générale, les banques se basent sur un taux d'intérêt hypothécaire de 5% pour évaluer la capacité financière. Cela signifie qu'un propriétaire qui a conclu des contrats hypothécaires, même récemment, devrait encore pouvoir supporter un tel taux.
Et nous en sommes encore loin pour le moment. Les initiés du secteur ne pensent pas encore que les taux d'intérêt hypothécaires dépasseront nettement les 3% dans un avenir proche. Ainsi, des conseillers immobiliers comme le CIFI ou Wüest Partner ne s'attendent pas non plus à une augmentation des ventes d'urgence par les propriétaires immobiliers.
Vente ou risque?
«Les gens ne souhaitent pas toujours vendre leur bien immobilier et préfèrent prendre le risque», explique Jasin Isik. Selon lui, c'est un bon point, mais cela devrait aller de pair avec l'examen de la situation globale de la prévoyance vieillesse.
Si des avoirs de caisse de pension ou du pilier 3a ont déjà été utilisés lors de l'achat ou de la construction du bien immobilier, cela peut entraîner d'énormes restrictions financières à la retraite, même si le bien immobilier reste en principe supportable.
Des signes d'un léger ralentissement du marché immobilier apparaissent déjà depuis quelques mois.
Des opportunités pour la prochaine génération
Mais il y a aussi de bonnes nouvelles. Ceux qui ont pris des dispositions privées dans le cadre du pilier 3a lorsqu'ils étaient jeunes peuvent éventuellement obtenir dans quelques années un bien immobilier en déboursant nettement moins qu'aujourd'hui.
«Dans ce scénario, on peut d'une part retirer l'argent du 3a de manière anticipée pour financer le bien immobilier que l'on occupe et présenter ainsi plus de fonds propres, et d'autre part, cela minimise le besoin de financement», précise Jasin Isik.