Les personnes qui ont récemment jeté un coup d'œil sur les taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe ont pu constater que les taux n'ont pas changé de manière sensible, même si les prix semblent légèrement plus attractifs qu'il y a trois mois. La meilleure offre pour une hypothèque fixe sur cinq ans s'élève à 2,18 % et à 2,31 % pour une hypothèque sur dix ans.
Le taux d'intérêt d'une hypothèque fixe se compose du taux swap — c'est-à-dire le taux d'intérêt auquel les banques se prêtent de l'argent entre elles — et de la marge de l'hypothèque, qui se situe généralement entre 0,50 et 0,60 %. Ce taux swap a légèrement augmenté au cours des trois derniers mois. Actuellement, le taux à deux ans de la Banque cantonale de Zurich (ZKB) s'élève à 1,85% et le taux à dix ans à 1,82%. La courbe des taux est donc toujours légèrement inversée, c'est-à-dire que les taux à court terme sont plus élevés que les taux à long terme.
Le taux swap s'appuie fortement sur le rendement des obligations de la Confédération. La comparaison permet toujours de constater que la différence est relativement élevée, en comparaison historique. Actuellement, la différence pour une durée de dix ans est encore de 0,80% par rapport à la moyenne de 0,20 à 0,30% sur les 20 dernières années.
Cela est en partie dû à la crise de Credit Suisse, car le spread, autrement dit l'écart de taux, s'est creusé entre les deux taux en raison des incertitudes liées à la crise bancaire et de la demande record en obligations de la Confédération. Ce spread ne s'est pas encore réduit.
Les hausses des taux directeurs par la BNS ont des effets
Thomas Stucki, responsable des placements à la Banque cantonale de Saint-Gall, estime que les taux swap vont continuer à évoluer à la hausse jusqu'à la fin de l'année. Au plus haut, le taux swap à dix ans devrait s'établir à 2,20%. La Banque cantonale de Zurich (ZKB) est également d'avis que les taux d'intérêt évolueront modérément à la hausse au cours des trois prochains mois et s'attend à un niveau d'intérêt de 2% fin octobre.
À moyen terme, la banque d'Etat zurichoise table sur un taux swap inchangé de 2% en juillet 2024, et ce parce que le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans devrait se stabiliser à 1,2% et que la différence restera donc élevée. Si cette prévision se réalise, une hypothèque à taux fixe serait donc disponible en juillet prochain à environ 2,5%.
Thomas Stucki part du principe que la BNS envisagera une baisse du taux directeur vers la fin 2024. «Ce n'est que vers le milieu de l'année 2025 que les taux d'intérêt baisseront sensiblement. Cela se manifestera alors à court terme pour les swaps à deux ans avec un taux de 1,55% et de 1,75% pour les refinancements à 10 ans. Avec une majoration, une hypothèque fixe sur dix ans devrait être disponible dans ce scénario à environ 2,30%.
Première baisse des taux directeurs
Si l'on se réfère aux prévisions de la plus grande banque suisse, on constate qu'elle se démarque des autres établissements — pour le plus grand plaisir des preneurs d'hypothèques. L'UBS s'attend à ce que les taux d'intérêt baissent déjà au cours des douze prochains mois.
L'institut estime le taux swap à dix ans à 1,72% à la fin de l'année, suivi de 1,54% en juin 2024. Pour les taux swap à cinq ans, le taux devrait passer de 1,74% à 1,42% en l'espace d'un an. Cela signifierait que pour les durées plus courtes de trois à cinq ans, il y aurait même des offres d'hypothèques fixes autour de 2%.
L'UBS déduit ses prévisions du recul de l'inflation et écrit qu'en raison de celui-ci, les banques centrales relèveront leurs taux directeurs jusqu'à la fin de l'année dans une moindre mesure que prévu il y a encore quelques mois. Les premières baisses des taux directeurs devraient alors intervenir l'année prochaine.
La perspective d'éventuelles baisses des taux directeurs devrait donc entraîner une légère baisse des taux d'intérêt à long terme dès le second semestre 2023. En ce qui concerne les rendements des emprunts de la Confédération suisse, le potentiel est certes limité, car leur évaluation est déjà chère aujourd'hui. Pour les taux hypothécaires, le recul devrait être plus marqué. En effet, selon l'économiste d'UBS Alessandro Bee, responsable CIO Macro & Stratégie Suisse, l'écart entre le taux swap et l'obligation fédérale, qui est actuellement de 0,80 point, se réduira à 0,60 point ou moins.
Les inquiétudes conjoncturelles augmentent en Suisse
Le fait que les taux d'intérêt ne baissent pas plus rapidement malgré la détérioration des perspectives conjoncturelles est lié au fait que la Banque nationale suisse devrait, selon une estimation consensuelle, augmenter le taux directeur de 0,25 point supplémentaire à 2% lors de sa réunion de politique monétaire du 21 septembre. Ceci afin de couper d'emblée l'herbe sous le pied d'une éventuelle nouvelle hausse de l'inflation.
En outre, la possibilité d'une récession en Suisse n'est pas à écarter, comme le constate Tomasz Iweladek, économiste en chef pour l'Europe chez T Rowe Price, après la publication début août de l'indice suisse des directeurs d'achat (PMI). Le PMI pour l'industrie manufacturière a chuté de 6 points en juillet, passant de 44,9 à 38,5 points. Une valeur inférieure au seuil de 50% signale un net recul de la performance économique. L'indicateur est par conséquent considéré comme un signe précurseur d'une récession lorsqu'il passe sous le niveau de 50 points et s'y maintient.
Si la situation conjoncturelle devait effectivement se dégrader fortement en Suisse, les taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe pourraient se replier plus rapidement que prévu l'année prochaine.
Le taux hypothécaire Saron s'oriente uniquement sur le taux directeur et reste pour l'instant élevé
Il n'est pas encore possible de savoir si la Banque nationale suisse (BNS) abaissera également rapidement son taux directeur en cas de récession. La Banque nationale se concentre trop sur la lutte contre le renchérissement.
Pour que des baisses de taux significatives se dessinent, les autorités monétaires suisses devraient d'abord réviser à la baisse leurs prévisions d'inflation de 2,2 % pour 2024 et de 2,1% pour 2025 avant que la BNS n'envisage une baisse du taux directeur. L'UBS n'est donc pas la seule à penser que le taux d'intérêt déterminant pour le Saron sera proche de 2% l'année prochaine, avant de baisser vers 1,75% vers la fin 2024.